مكتب المحامى – مشاري عبيد العنزي | Lawyer Meshari Obeed AlEnezi legal firm

قاضي البيوع وضوابط المزاد العلني في القانون الكويتي

يُعد قاضي البيوع في المحكمة الكلية هو القاضي الذي يُنتدب للإشراف على إجراءات بيع العقارات بالمزاد العلني. يحرص القانون الكويتي على تحديد ضوابط صارمة لضمان الشفافية وحماية حقوق جميع الأطراف المعنية، وذلك وفقًا لما نص عليه قانون المرافعات المدنية والتجارية.

—

إجراءات الحجز والإعلان

بعد صدور قرار الحجز على عقار، يلتزم مأمور التنفيذ باتخاذ الإجراءات التالية خلال سبعة أيام:

• إعلان المدين والحائز والكفيل العيني: يجب إبلاغ كل منهم بصورة من طلب الحجز، مع التأشير عليه بما يفيد تسجيله، وتحديد مكان ويوم وساعة البيع.
• إعلان الدائنين: في الموعد ذاته، يتم إبلاغ الدائنين المسجلين بصورة من محضر البيع.
• التسجيل العقاري: يخطر مأمور التنفيذ إدارة التسجيل العقاري والتوثيق لتسجيل طلب حجز العقار في سجلاتها، ويؤشر بذلك على الطلب مع تحديد تاريخ وساعة التسجيل، وكذلك مكان ويوم وساعة البيع.

—

المواعيد الزمنية للإعلان والبيع

يجب مراعاة المواعيد التالية عند الإعلان عن البيع:

• الإعلان عن البيع: يجب أن يتم قبل اليوم المحدد للبيع بمدة لا تزيد على 30 يومًا ولا تقل عن 15 يومًا.
• مهلة الخبراء والسماسرة: يُعطى الخبراء والسماسرة المعينون لتقدير العقار مهلة لا تتجاوز 30 يومًا ولا تقل عن 15 يومًا من تاريخ تكليفهم.

يجب على مأمور التنفيذ الحصول على بيان رسمي من السجل العقاري يتضمن معلومات عن الدائنين أصحاب الحقوق المقيدة وموطن كل منهم ومحل عمله.

—

اعتبار العقار محجوزًا وتسجيل طلب الحجز

يترتب على تسجيل طلب الحجز اعتبار العقار محجوزًا. هذا الإجراء ضروري لضمان علم الغير بالحجز وحماية حقوقهم. يختلف هذا عن القانون السابق الذي كان يعتبر العقار محجوزًا بمجرد تحرير محضر الحجز، وهو إجراء غير مشهر، مما كان يسبب صعوبات للغير عند التعامل في العقار. يهدف القانون الحالي إلى تلافي هذا العيب بجعل الحجز مشهرًا ومعلنًا للجميع عبر السجل العقاري.

—

اعتبار الدائنين أطرافًا في الإجراءات

بمجرد إعلان الدائنين المسجلين، يصبحون أطرافًا في الإجراءات كحاجزين. في حال وفاة أحدهم، يتم الإعلان لورثته جملة في الموطن المعين في القيد، بشرط ألا يكون قد مضى على الوفاة أكثر من ستة أشهر.

—

مهام مأمور التنفيذ بعد تسجيل طلب الحجز

بعد تسجيل طلب الحجز، يقوم مأمور التنفيذ بالمهام التالية:

1. التأشير الفوري على طلب الحجز: يسجل تاريخ وساعة حصول هذا التسجيل.
2. تحديد يوم ومكان وساعة البيع: يؤشر على الطلب بتحديد يوم البيع وساعته ومكان إجرائه (عادة في المحكمة الكلية أمام قاضي البيوع).
3. الحصول على بيان رسمي بالدائنين: يستخرج من إدارة التسجيل العقاري والتوثيق بيانًا يحدد الدائنين أصحاب الحقوق المقيدة على العقار، وموطن ومحل عمل كل منهم.
4. إعلان الدائنين والمدين والحائز والكفيل العيني: خلال سبعة أيام من الحجز، يتم إعلان هؤلاء بصورة من طلب الحجز، متضمنة بيانات الطلب والتأشيرات التي أضافها المأمور (تسجيل الطلب ويوم البيع وساعته).

بعد انتهاء مأمور التنفيذ من هذه الأمور، تحال إدارة التنفيذ ملف التنفيذ بالكامل إلى المحكمة الكلية.

—

دور قاضي البيوع والإعلان عن البيع

يتولى قاضي البيوع المهام التالية:

• تعيين الخبراء أو السماسرة: يعين قاضي البيوع خبيرًا أو أكثر لتقدير ثمن العقار، أو سمسارًا أو أكثر من السماسرة المختصين لعرض العقار للبيع خارج المحكمة. تبدأ المزايدة بالثمن الأساسي الذي يحدده الخبير أو السمسار مضافًا إليه المصروفات.
• الإعلان عن البيع بالنشر: تعلن إدارة الكتاب عن البيع قبل اليوم المحدد لإجرائه بمدة لا تزيد على 30 يومًا ولا تقل عن 15 يومًا، وذلك بالنشر في الجريدة الرسمية وصحيفة أو أكثر من الصحف اليومية، حسبما يراه قاضي البيوع مناسبًا.

—

مشتملات إعلان البيع بالمزاد العلني

يجب أن يشتمل الإعلان عن البيع على البيانات الآتية:

• بيانات الحاجز والمدين والحائز أو الكفيل العيني: الاسم الكامل، المهنة، الموطن، ومحل العمل.
• بيان العقار: وفق ما ورد في طلب الحجز.
• شروط البيع والثمن الأساسي: الذي حدده الخبير أو السمسار والمصروفات.
• المحكمة ويوم وساعة المزايدة.

يجوز لكل ذي مصلحة (كالحاجز، المدين، الحائز، الكفيل العيني) أن يستصدر إذنًا من قاضي البيوع لنشر إعلانات إضافية عن البيع في الصحف أو وسائل الإعلام الأخرى، وذلك لأهمية العقار أو طبيعته أو لظروف أخرى. لا يترتب على زيادة النشر تأخير البيع بأي حال، ولا يجوز التظلم من أمر القاضي في هذا الشأن.

—

عدم نفاذ تصرفات المدين بعد تسجيل طلب الحجز

لا تنفذ تصرفات المدين أو الحائز أو الكفيل العيني في العقار (مثل البيع أو الرهن أو الامتياز) في حق الحاجزين أو الراسي عليه المزاد، إذا كانت هذه التصرفات قد تم شهرها بعد تسجيل طلب الحجز.

تُلحق بالعقار ثماره وإيراداته عن المدة التالية لتسجيل طلب الحجز، وتودع هذه الإيرادات خزانة إدارة التنفيذ. إذا لم يكن العقار مؤجرًا، يُعتبر المحجوز عليه حارسًا له لحين إتمام البيع. وإذا كان مؤجرًا، تُعتبر الأجرة المستحقة عن المدة التالية لتسجيل طلب الحجز محجوزة تحت يد المستأجر بمجرد تكليفه بذلك من الحاجز أو أي دائن بسند تنفيذي.

—

العقار المثقل بتأمين عيني

إذا كان العقار مثقلًا بتأمين عيني وانتقل إلى حائز بموجب عقد مسجل قبل الحجز، يجب على الدائن، قبل طلب الحجز، إنذار الحائز بدفع الدين أو إخلاء العقار، وإلا جرى التنفيذ في مواجهته. يشتمل الإنذار على السند التنفيذي وبيان العقار محل التنفيذ.

—

إبداء أوجه البطلان في إجراءات البيع

يجب على ذوي الشأن إبداء أوجه البطلان المتعلقة بالإعلان أو الإجراءات قبل الجلسة المحددة للبيع:

• البطلان في الإعلان: يجب إبداؤه بتقرير في إدارة كتاب المحكمة الكلية قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الأقل، وإلا سقط الحق فيه. يحكم قاضي البيوع في هذه الأوجه في يوم البيع قبل افتتاح المزايدة، وحكمه غير قابل للطعن. إذا حكم بالبطلان، يؤجل البيع ويأمر بإعادة الإجراءات. إذا رفض طلب البطلان، يأمر بإجراء المزايدة فورًا.
• أوجه البطلان الأخرى والاعتراض على شروط البيع: يجب إبداؤها بدعوى ترفع بالإجراءات المعتادة أمام المحكمة المختصة قبل الجلسة المحددة للبيع بعشرة أيام على الأقل، وإلا سقط الحق فيها. يتولى قاضي البيوع بصفته قاضيًا للأمور المستعجلة الحكم بإيقاف البيع أو الاستمرار فيه، وحكمه غير قابل للطعن.

—

تقدير مصروفات التنفيذ

يقدر قاضي البيوع مصروفات إجراءات التنفيذ، بما فيها أتعاب المحاماة، ويُعلن هذا التقدير في الجلسة قبل افتتاح المزايدة ويذكر في حكم مرسى المزاد.

—

تحديد اليوم المعين لإجراء المزايدة

يتولى قاضي البيوع في اليوم المعين للبيع إجراء المزايدة، ولا يجوز البدء فيها إلا بعد التحقق من أن الحكم المنفذ بموجبه أصبح نهائيًا.

• بدء المزايدة: تبدأ المزايدة بمناداة من تندبه إدارة التنفيذ.
• عدم تقدم مشترٍ: إذا لم يتقدم مشترٍ، يؤجل القاضي البيع مع نقص نسبة من الثمن الأساسي لا تزيد على العُشر في كل مرة.
• تقدم مشترٍ: إذا تقدم مشترٍ، يُعتمد أكبر عطاء لم يتم الزيادة عليه خلال خمس دقائق.

—

التزامات الراسي عليه المزاد

على من يعتمد القاضي عطاءه:

• إيداع كامل الثمن والمصروفات ورسوم التسجيل: يجب إيداعها حال انعقاد جلسة البيع، وعندها يحكم القاضي برسو المزاد عليه.
• عدم إيداع الثمن كاملًا: يجب إيداع خمس الثمن على الأقل، وإلا أعيدت المزايدة على ذمته في نفس الجلسة.
• تأجيل البيع عند إيداع خمس الثمن: إذا أودع خمس الثمن، يؤجل البيع. إذا أودع المزايد الثمن كاملًا في الجلسة التالية، يحكم برسو المزاد عليه، إلا إذا تقدم مشترٍ آخر بزيادة العُشر مع إيداع كامل الثمن، فتعاد المزايدة في نفس الجلسة.

يُلزم المزايد المتخلف بما ينقص من ثمن العقار، ولا يحق له في الزيادة، بل تستحقها المدين أو الحائز أو الكفيل العيني.

—

أحكام إضافية حول المزاد

• تأجيل المزايدة: يجوز تأجيل المزايدة بناءً على طلب ذي المصلحة إذا كانت هناك أسباب قوية. حكم التأجيل غير قابل للطعن.
• تأجيل البيع بعد اعتماد العطاء: إذا كان التأجيل قد سبقه اعتماد عطاء، يجب أن يشتمل الإعلان الجديد على بيان إجمالي بالعقار، اسم من اعتمد عطاؤه، والثمن الذي اعتمد به العطاء.

—

حكم رسو المزاد والتسليم

يصدر حكم رسو المزاد بديباجة الأحكام دون أسباب، ويشتمل على صورة من طلب الحجز، وبيان الإجراءات المتبعة، وصورة من محضر جلسة البيع. يتضمن منطوقه أمرًا للمدين أو الحائز أو الكفيل العيني بتسليم العقار لمن حكم برسو المزاد عليه. يجب إيداع نسخة الحكم الأصلية في ملف القضية في اليوم التالي لصدوره.

لا يُعلن هذا الحكم، ويتم تنفيذه جبرًا بتكليف المدين أو الحائز أو الكفيل العيني أو الحارس بالحضور في مكان التسليم، على أن يتم الإعلان بذلك قبل يومين على الأقل من موعد التسليم.

—

شروط استئناف أحكام مرسى المزاد

لا يجوز استئناف حكم مرسى المزاد إلا في حالات محددة:

• عيب في إجراءات المزايدة.
• عيب في شكل الحكم.
• صدوره دون وقف الإجراءات في حالة كان الوقف واجبًا قانونًا.

يرفع الاستئناف بالأوضاع المعتادة خلال سبعة أيام من النطق بالحكم.

—

تسجيل حكم مرسى المزاد

على إدارة كتاب المحكمة الكلية أن تطلب من إدارة التسجيل العقاري والتوثيق تسجيل حكم مرسى المزاد بعد قيام من حكم برسو المزاد عليه بإيداع كامل الثمن (ما لم يكن معفيًا من الإيداع). يترتب على هذا التسجيل أو التأشير تطهير العقار من حقوق الامتياز والرهون الرسمية والحيازية التي أُعلن أصحابها، ولا يبقى لهم إلا الحق في الثمن.

—

طلب بطلان إجراءات التنفيذ من الغير

يجوز للغير طلب بطلان إجراءات التنفيذ مع طلب استحقاق العقار المحجوز عليه أو بعضه، وذلك بدعوى ترفع بالإجراءات المعتادة أمام المحكمة المختصة. تقضي المحكمة بوقف إجراءات البيع في أول جلسة إذا اشتملت صحيفة الدعوى على أدلة ملكية أو وقائع حيازة مدعومة بالمستندات. إذا حل يوم البيع قبل قضاء المحكمة بالوقف، يمكن لرافع الدعوى أن يطلب من قاضي البيوع وقف البيع بشرط إيداع صورة رسمية من صحيفة الدعوى المعلنة. أحكام وقف البيع أو المضي فيه غير قابلة للطعن.

—

أحكام وضوابط رجوع الراسي عليه المزاد بالثمن والتعويضات

إذا استُحق المبيع (أي تبين أنه مملوك لشخص آخر)، يحق للراسي عليه المزاد الرجوع بالثمن والتعويضات إذا كان لذلك وجه. لا يجوز أن تتضمن شروط البيع الإعفاء من رد الثمن.

ينص قانون المرافعات المدنية والتجارية الكويتي على حق المشتري في المزاد باسترداد الثمن الذي دفعه، سواء كان قد وُزع على الدائنين والمدين أم لم يكن قد وُزع بعد. إذا كان الاستحقاق جزئيًا، يحق له استرداد جزء من الثمن يتناسب مع الجزء الذي استُحق. الأساس القانوني لهذا الحق هو استرداد ما دفع بغير سبب.

في جميع الأحوال، يحق للمشتري المطالبة بتعويض الضرر الذي لحق به إذا أثبت أن مباشر الإجراءات كان سيء النية (أي كان يعلم أو كان من المفترض أن يعلم أن المبيع مستحق لغيره).

الخلاصة: المشتري في المزاد العلني محمي قانونًا، وله حق استرداد الثمن كاملًا أو جزئيًا في حال استحقاق المبيع. لا يجوز حرمانه من هذا الحق بأي شرط في العقد. وإذا كان هناك إهمال أو سوء نية من المسؤولين عن البيع، فله المطالبة بتعويض إضافي. هذه الأحكام مستمدة من مبادئ العدالة لمنع الظلم.