العقود الابتدائية وطرق فسخها في القانون الكويتي: الدليل الشامل

تعتبر العقود الابتدائية الخطوة الأولى والأساسية نحو إتمام الصفقات العقارية أو التجارية في دولة الكويت. وكثيرًا ما يثور النزاع حول القوة الملزمة لهذا العقد، وهل يحق لأحد الطرفين العدول عنه؟ وما هو مصير “العربون” المدفوع؟
في هذا المقال، نستعرض النصوص القانونية من القانون المدني الكويتي التي تحكم العقود الابتدائية وآليات فسخها، لنضع بين أيديكم خارطة طريق قانونية واضحة.

أولاً: ما هو العقد الابتدائي في القانون الكويتي؟

العقد الابتدائي هو اتفاق يتعهد فيه الطرفان (أو أحدهما) بإبرام عقد نهائي في المستقبل. وقد نظمت المادة (71) وما بعدها من القانون المدني الكويتي أحكام “الوعد بالتعاقد”.
ليكون العقد الابتدائي صحيحاً ومنتجاً لآثاره، يجب أن يتضمن المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه (مثل تحديد المبيع، والثمن، والمدة).

ثانياً: الفرق بين العقد الابتدائي والعقد النهائي

يقع الكثيرون في خطأ اعتبار العقد الابتدائي سند ملكية تام، والحقيقة القانونية هي:

• العقد الابتدائي: ينشئ التزامات شخصية (التزام بعمل)، أي التزام البائع بالذهاب للتسجيل ونقل الملكية.
• العقد النهائي: هو العقد المسجل رسمياً لدى إدارة التسجيل العقاري بوزارة العدل، وهو الذي ينقل الملكية العقارية فعلياً.

ثالثاً: طرق فسخ العقد الابتدائي

وفقاً للقواعد العامة في القانون المدني الكويتي (لاسيما المواد 209 وما بعدها)، يتم فسخ العقد الابتدائي عبر إحدى الطرق التالية:

1. التفاسخ (التقايل)

هو اتفاق الطرفين برضاهما على إلغاء العقد والعودة للحالة التي كانا عليها قبل التعاقد.

2. الفسخ القضائي لعدم التنفيذ

إذا أخل أحد الطرفين بالتزاماته (مثلاً: تأخر المشتري في سداد الدفعات، أو امتنع البائع عن تسليم المستندات)، يحق للطرف الآخر اللجوء للقضاء لطلب فسخ العقد مع التعويض، استناداً للمادة 209 من القانون المدني: “في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه، جاز للمتعاقد الآخر… أن يطلب فسخ العقد”.

3. الانفساخ بحكم القانون

يحدث إذا أصبح تنفيذ الالتزام مستحيلاً لسبب أجنبي لا يد لأحد الطرفين فيه (القوة القاهرة).

رابعاً: أحكام “العربون” (المادة 101 مدني)

غالباً ما يقترن العقد الابتدائي بدفع مبلغ “عربون”. وهنا يجب التمييز بدقة:
هل العربون دلالة على “البتات” (تأكيد العقد) أم دلالة على “خيار العدول”؟
نصت المادة 101 من القانون المدني الكويتي على أن دفع العربون يفيد بأن لكل من المتعاقدين خيار العدول عنه، ما لم يتفقا على غير ذلك.

• إذا عدل من دفع العربون (المشتري): فقده ولا يحق له استرداده.
• إذا عدل من قبض العربون (البائع): التزم برده ومثله (أي يرد ضعف المبلغ).

خاتمة ونصيحة قانونية

إن صياغة العقود الابتدائية تتطلب دقة متناهية لحماية الحقوق، خاصة فيما يتعلق ببنود الشرط الجزائي والعربون وآلية الفسخ. أي خطأ في الصياغة قد يكلفك خسارة أموالك أو ضياع العقار.
لذا، قبل التوقيع على أي عقد ابتدائي، أو إذا كنت تواجه نزاعاً وترغب في فسخ عقد، فإن استشارة محامٍ متخصص في العقود والقانون المدني هي خطوة لا غنى عنها.