النزاع بين الورثة حول العقارات المشتركة – الإجراءات والحلول القضائية في القانون الكويتي
العقارات من أبرز مكونات التركة في الكويت، وغالبًا ما تكون محل خلاف بين الورثة بسبب اختلاف الرغبات حول البيع أو السكن أو التقييم. ينظم القانون الكويتي كيفية معالجة هذه النزاعات قضائيًا عند تعذر الاتفاق، سواء من خلال دعوى فرز وتجنيب أو قسمة تصفية. هذا المقال يُفصّل المسار القانوني لحل النزاع على العقار المشترك.
أولًا: أسباب النزاع العقاري بين الورثة
- 🏠 رغبة بعض الورثة في بيع العقار مقابل رفض البقية.
- 📊 الخلاف على تقييم العقار وسعر البيع.
- 🚫 رفض أحد الورثة الخروج من العقار رغم انتهاء الحيازة.
- 🏗️ قيام أحد الورثة بالبناء أو التعديل دون موافقة الآخرين.
- 📑 وجود مستندات ناقصة أو اعتراض على الملكية الأصلية.
ثانيًا: الخيارات القانونية المتاحة لحل النزاع
- 🔹 الدعوى الودية: محاولة الاتفاق على البيع أو القسمة بالتراضي.
- 🔹 دعوى فرز وتجنيب: عندما يكون العقار قابلًا للقسمة عينيًا.
- 🔹 دعوى قسمة تصفية: إذا تعذر القسمة العينية، ويتم بيع العقار بالمزاد وتوزيع الثمن.
- 🔹 دعوى إخراج شاغل دون وجه حق: إذا كان أحد الورثة يستأثر بالمنفعة دون رضا البقية.
ثالثًا: متى تُرفع دعوى قسمة التركة؟
تُرفع الدعوى بعد إثبات وفاة المورث وحصول حصر إرث رسمي، وبيان أن العقار مملوك مشترك بين الورثة. تُقدّم الدعوى أمام المحكمة المدنية (قسم قسمة التركات) مع طلب ندب خبير عقاري.
رابعًا: موقف القانون الكويتي
تنص المادة 835 من القانون المدني الكويتي: “لكل شريك أن يطلب القسمة ما لم يكن هناك اتفاق يمنع ذلك”.
كما يُجيز القانون بيع المال المشترك جبريًا في حال تعذر القسمة العينية.
خامسًا: خطوات الدعوى القضائية لقسمة العقار
- 📄 تقديم صحيفة دعوى قسمة أمام المحكمة المدنية.
- 📑 إرفاق صورة من صك العقار وحصر الإرث.
- 🧑⚖️ طلب ندب خبير لتقدير العقار وإمكان القسمة.
- 📊 في حال تعذر القسمة العينية، يوصي الخبير بالبيع.
- 🔨 تحدد المحكمة مزادًا علنيًا لبيع العقار وتوزيع الثمن حسب أنصبة الورثة.
سادسًا: مشاكل شائعة في قضايا العقارات بين الورثة
- ❗إخفاء أحد الورثة لعقود أو مستندات ملكية.
- ❗تأجير العقار دون موافقة البقية واستلام الإيجار.
- ❗التعدي على العقار أو تغيير معالمه دون إذن.
سابعًا: هل يجوز المطالبة بأثر رجعي للإيجارات؟
نعم، إذا ثبت أن أحد الورثة استغل العقار منفردًا، يمكن لباقي الورثة المطالبة بنصيبهم من الإيجار بأثر رجعي لمدة لا تتجاوز خمس سنوات سابقة، وفقًا لقانون الإيجارات والقواعد العامة في القانون المدني.
خاتمة:
النزاع العقاري بين الورثة شائع في المجتمع الكويتي، ويجب التعامل معه قانونيًا بحكمة وبالاعتماد على المحكمة والجهات المختصة لتأمين حقوق الجميع وضمان التوزيع العادل.
استشارة قانونية متخصصة:
إذا واجهت نزاعًا مع الورثة بشأن العقارات أو منعك أحدهم من الانتفاع بحقك، لا تتردد بالتواصل مع المحامي
مشاري عبيد العنزي لتمثيلك قضائيًا وضمان حقوقك كاملة أمام المحكمة.
رقم التواصل: +96597585500
