فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر في القانون الكويتي: متى يحق لك المغادرة؟

عقد الإيجار في القانون الكويتي هو من العقود الملزمة للجانبين، وكثيراً ما يواجه المستأجرون ظروفاً تضطرهم لترك العين المؤجرة قبل انتهاء مدة العقد، سواء للسفر أو الانتقال لعمل آخر أو بسبب سوء حالة العقار.
لكن، هل يحق للمستأجر فسخ العقد بإرادته المنفردة؟ وما هي التبعات المالية المترتبة على ذلك وفقاً للمرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 بشأن إيجار العقارات؟
في هذا المقال، يوضح لكم المحامي مشاري عبيد العنزي الحالات القانونية التي تتيح للمستأجر إنهاء العلاقة الإيجارية بشكل آمن.

أولاً: القاعدة العامة (العقد شريعة المتعاقدين)

يجب أن يعلم المستأجر أن عقد الإيجار محدد المدة (سنة مثلاً) لا ينتهي إلا بانتهائها. فإذا قام المستأجر بترك الشقة أو المحل قبل نهاية العقد دون مبرر قانوني أو اتفاق مع المالك، فإنه يظل ملزماً بسداد الأجرة حتى نهاية العقد أو حتى يتم تأجير العين لمستأجر جديد، وذلك تعويضاً للمالك عن “الكسب الفائت”.

ثانياً: الفسخ بسبب إخلال المؤجر (عيوب الصيانة)

نصت المادة (8) من قانون الإيجارات الكويتي على التزام المؤجر بتسليم العين صالحة للانتفاع. إذا أخل المؤجر بهذا الالتزام، يحق للمستأجر طلب الفسخ في الحالات التالية:

• وجود عيب جسيم في العقار يمنع الانتفاع به (مثل انقطاع دائم للكهرباء، تسريبات مياه خطيرة، آيلة للسقوط).
• امتناع المؤجر عن إجراء الصيانة الضرورية (الترميمات التي تحفظ المبنى).

تنبيه قانوني: في هذه الحالة، لا تترك العين فوراً، بل يجب إثبات الحالة أولاً (عن طريق دعوى إثبات حالة مستعجلة أو إنذار رسمي) ثم رفع دعوى فسخ.

ثالثاً: الإخلاء عند انتهاء المدة (التنبيه بالإخلاء)

وفقاً للمادة (26) وما بعدها، إذا رغب المستأجر في عدم تجديد العقد، يجب عليه إخطار المؤجر برغبته في الإخلاء قبل انتهاء المدة.

• المدة القانونية للإخطار: يرجع فيها لما هو منصوص عليه في العقد (غالباً شهر في السكن الخاص، وثلاثة أشهر في الاستثماري/التجاري).
• شكل الإخطار: يفضل أن يكون كتابياً أو بإنذار رسمي لضمان الحق، وتجنب الامتداد القانوني التلقائي للعقد.

رابعاً: فسخ العقد للظروف الطارئة (القوة القاهرة)

يتساءل الكثيرون: “تم إنهاء خدماتي وسأغادر الكويت، هل أنا ملزم بدفع باقي الإيجار؟”
هنا نلجأ للقواعد العامة في القانون المدني (نظرية الظروف الطارئة). القضاء الكويتي غالباً ما يتجه إلى التخفيف عن المستأجر في حال أثبت أن ترك العين كان لسبب أجنبي خارج عن إرادته (مثل الترحيل، أو إنهاء العمل القسري)، حيث يمكن للمحكمة الحكم بفسخ العقد دون إلزام المستأجر بكامل القيمة المتبقية، ولكن هذا الأمر خاضع لتقدير القاضي.

خاتمة ونصيحة من “يمناك”

إن مغادرة العين المؤجرة دون إنهاء العلاقة التعاقدية بشكل قانوني سليم قد يعرضك لأوامر أداء ومنع سفر بسبب متأخرات إيجارية لم تكن في الحسبان.
لذا، سواء كنت ترغب في صياغة “إقرار إخلاء” يبرئ ذمتك، أو رفع دعوى لفسخ العقد واسترداد التأمين، فإن استشارة المحامي المختص هي حماية لك.