في القانون الكويتي، تنظم قواعد الوراثة وأحكام تقسيم التركة في الشريعة الإسلامية، وتتبع الإجراءات القانونية الخاصة بتقسيم العقارات الموروثة نصوص القانون المدني، والقوانين المتعلقة بالعقارات. سأشرح هنا التفاصيل المتعلقة برفع دعوى لبيع العقار الموروث، توزيع الإيجار، وأيضًا دعوى فرز وتجنيب.
أولًا: رفع دعوى لبيع العقار الموروث
عندما يكون العقار مملوكًا على الشيوع بين الورثة (أي لم يتم تقسيمه بينهم)، قد يتعذر الانتفاع بالعقار من قبل جميع الورثة. في هذه الحالة، يمكن لأي من الورثة اتخاذ الإجراءات التالية:
الإجراءات:
- رفع دعوى قسمة العقار:
إذا لم يتم الاتفاق وديًا بين الورثة على تقسيم العقار أو استمراره كملكية مشتركة، يمكن لأي وريث رفع دعوى قضائية تسمى “دعوى القسمة”، وهي طلب بيع العقار المشترك بين الورثة بالمزاد العلني. - القسمة العينية أو بيع العقار:
المحكمة تحدد إذا ما كان يمكن تقسيم العقار عينيًا بين الورثة (فرز وتجنيب)، فإذا كان العقار غير قابل للقسمة العينية (مثلًا إذا كان منزلًا صغيرًا)، تحكم المحكمة ببيعه في المزاد العلني. - توزيع ثمن البيع:
بعد البيع، يتم توزيع ثمن العقار بين الورثة وفقًا لحصصهم الشرعية. كل وريث يحصل على نصيبه المقرر حسب نصوص الميراث الشرعية أو الوصية إذا كانت موجودة. - الإيجارات:
إذا كان العقار مؤجرًا، فإن الإيجارات المستحقة من العقار تعتبر جزءًا من التركة، ويحق لكل وريث الحصول على نصيبه من الإيجار بنسبة حصته في التركة.
- إذا كان أحد الورثة قد حصل على الإيجار دون مشاركة البقية، يمكن للورثة الآخرين رفع دعوى للمطالبة بحصتهم من الإيجار.
ثانيًا: دعوى فرز وتجنيب
تعريف دعوى فرز وتجنيب:
دعوى فرز وتجنيب هي دعوى قضائية تهدف إلى إنهاء الشيوع بين الورثة في العقارات أو الأصول المشتركة. يتم فيها تحديد نصيب كل وريث في العقار المشترك، إذا كان بالإمكان تقسيمه عينيًا دون ضرر. وتُرفع هذه الدعوى من أي وريث يرغب في الخروج من حالة الشيوع والتمتع بنصيبه بشكل منفصل.
إجراءات دعوى فرز وتجنيب:
- طلب تقسيم العقار عينيًا:
الوريث الذي يطلب الفرز والتجنيب يقدم دعوى للمحكمة يطالب فيها بتقسيم العقار عينيًا. هنا، تقرر المحكمة ما إذا كان بالإمكان تقسيم العقار عينيًا دون حدوث ضرر أو نقص في قيمة الأجزاء المقسمة. - تعيين خبير عقاري:
تقوم المحكمة عادة بتعيين خبير عقاري لتقدير العقار وتحديد ما إذا كان يمكن تقسيمه عينيًا أم لا. الخبير يقدم تقريرًا يوضح إذا كان العقار قابلًا للتقسيم وكيفية تحقيق ذلك. - التنفيذ:
إذا قررت المحكمة أن العقار يمكن تقسيمه عينيًا، تصدر حكمًا بتوزيع العقار بين الورثة وفقًا لأنصبتهم الشرعية. إذا لم يكن بالإمكان تقسيمه عينيًا، تقرر المحكمة بيع العقار وتوزيع ثمنه على الورثة.
الحالات التي تُرفض فيها دعوى فرز وتجنيب:
- عدم قابلية العقار للقسمة:
إذا كان العقار صغيرًا أو لا يمكن تقسيمه دون أن يفقد قيمته أو يتسبب في أضرار لأحد الورثة. - عدم تساوي الأجزاء:
في حالة عدم قدرة المحكمة على تقسيم العقار بحيث يحصل كل وريث على نصيب مساوٍ أو منصف وفقًا لحصته، قد تقرر المحكمة رفض دعوى الفرز والتجنيب وتوجيه القضية إلى بيع العقار.
ملاحظات إضافية:
- الوريث الذي لا يرغب في البقاء في حالة شيوع مع الآخرين يمكنه دائمًا طلب القسمة (فرز وتجنيب أو بيع العقار).
- يمكن تسوية هذه الأمور وديًا بين الورثة لتجنب طول الإجراءات القضائية، وذلك عبر اتفاق على تقسيم العقار أو بيعه وتقاسم الثمن.
- الورثة يمكنهم الاستفادة من العقار وتأجيره، ولكن يجب توزيع الإيجار بينهم وفقًا لحصصهم، وفي حالة وجود نزاع حول الإيجار، يمكنهم اللجوء إلى المحكمة.
ملاحظة: هذه الإجراءات تتطلب دائمًا تقديم المستندات والأوراق القانونية المناسبة، مثل شهادة الوفاة، وثيقة حصر الورثة، وصك الملكية.
