في الآونة الأخيرة، شهد قانون الإيجارات في دولة الكويت رقم 35 لسنة 1978 بعض التعديلات والإضافات المهمة، والتي تهدف إلى تنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين بشكل أكبر، بما يتناسب مع تطورات السوق العقاري ومتطلبات العصر الحديث. تستهدف هذه التعديلات معالجة بعض الثغرات التي ظهرت في التطبيق العملي للقانون، إلى جانب إضفاء المزيد من التوازن على العلاقة بين الطرفين.
المواد المضافة حديثاً وأثرها على الملاك
أبرز المواد التي أُضيفت مؤخراً ركزت على عدة نقاط رئيسية، منها:
التعديلات على قانون إيجار العقارات:
مادة أولى
«يضاف إلى المرسوم بالقانون رقم (35) لسنة 1978 المشار إليه النصان التاليان:
المادة (11) مكرراً
للمؤجر والمستأجر الاتفاق على تصديق عقد الإيجار وجعله في قوة السند التنفيذي لاقتضاء الأجرة المتأخرة بعد إعذار المستأجر وتقديم شهادة تفيد بعدم إيداع الأجرة، ويشترط لذلك:
1- أن يكون عقد الإيجار مكتوباً وموقعاً عليه من المؤجر والمستأجر.
2- أن تكون الأجرة الواردة في عقد الإيجار معينة المقدار حالة الأداء في تاريخ معين.
3- أن يكون عقد الإيجار موثقاً وفقاً للقانون رقم (10) لسنة 2020 المشار إليه ومذيلاً بالصيغة التنفيذية».
المادة (26) ــ فقرة جديدة
«ويكون استئناف الأحكام الصادرة من دوائر الإيجارات أمام المحكمة الكلية بهيئة استئنافية».
مادة ثانية
«تحال جميع الدعاوى المنظورة أمام محكمة الاستئناف بجميع دوائرها للمحكمة الكلية – عدا الدعاوى – المحجوزة للحكم على أن يُفصل فيها خلال شهر من صدور هذا المرسوم بقانون».
هل جاءت التعديلات بجديد؟
من الواضح أن التعديلات الأخيرة قد أتت ببعض الإضافات التي يمكن اعتبارها إيجابية بالنسبة للملاك، خاصة فيما يتعلق بحماية حقوقهم في تحصيل الإيجارات وتوفير مرونة أكبر في التعامل مع العقود الطويلة الأجل. ومع ذلك، يمكن القول إن هذه التعديلات لم تأت بجديد كبير من حيث المبدأ، لكنها ركزت على تحسين الإجراءات وتسريعها، وهي خطوة طال انتظارها.
كيفية ذيل عقد الإيجار بالصيغة التنفيذية
ذيل عقد الإيجار بالصيغة التنفيذية يتطلب أن يتضمن العقد بنوداً واضحة وصريحة تؤكد التزامات الطرفين وفقاً للقانون. ليتم تذيل العقد بالصيغة التنفيذية، يجب أن يتم التوقيع عليه أمام الجهة المختصة (كالموثق) وبموافقة الطرفين على الشروط الواردة فيه. في هذه الحالة، يعتبر العقد سنداً تنفيذياً يمكن اللجوء إليه مباشرةً لتنفيذ الأحكام الواردة فيه دون الحاجة للمرور بمراحل قضائية مطولة.
العقود المستثناة من قانون الإيجارات
هناك بعض العقود التي يمكن استثناؤها من تطبيق أحكام قانون الإيجارات، مثل:
- عقود المضاربة: إذا كان العقد مضاربة على العقار، فإن ذلك يخرجه عن نطاق تطبيق قانون الإيجارات.
- العقود التي تحتوي على شروط غير مألوفة أو غير تقليدية: قد تشمل هذه الشروط عقوداً تحتوي على التزامات غير متعارف عليها في عقود الإيجار المعتادة، مثل اتفاقيات معينة بين المالك والمستأجر حول المشاركة في الأرباح أو تحمل المخاطر بطريقة معينة.
في هذه الحالات، لا يمكن تذيل العقود بالصيغة التنفيذية ما لم تتوافق مع الشروط العامة والقانونية لعقود الإيجار المعترف بها.
