ينشغل المستأجر عادة عند انتهاء علاقة الإيجار بسؤال واحد: كيف أسلّم الشقة أو المحل دون أن أتحمل مطالبات لاحقة؟ وينشغل المؤجر بالسؤال المقابل: ماذا أفعل إذا سُلّمت العين تالفة، أو تأخر المستأجر في إخلائها، أو ترك فيها تحسينات وإضافات؟ هذه المرحلة الأخيرة من عقد الإيجار هي مصدر كثير من النزاعات أمام المحاكم الكويتية، مع أن أغلبها يمكن تجنبه بإجراءات بسيطة. ويشرح هذا المقال أحكام رد العين المؤجرة في قانون إيجار العقارات والقانون المدني الكويتي.
انتهاء المدة لا يعني دائماً وجوب الإخلاء
قبل الحديث عن التسليم، يجب التنبيه إلى أن انتهاء مدة العقد لا يمنح المؤجر تلقائياً حق إخراج المستأجر في الأماكن الخاضعة لقانون إيجار العقارات. فالقانون ينص على أنه: «لا يجوز للمؤجر أن يطلب – ولو عند انتهاء مدة الإيجار – إخلاء العين المؤجرة فيما عدا الأراضي الفضاء – إلا لأحد الأسباب الآتية». أي أن الإخلاء مرتبط بأسباب محددة في القانون، كعدم دفع الأجرة وغيره مما يشرحه مقال دعوى الإخلاء في الكويت.
أما إذا رغب المستأجر نفسه في الإنهاء، أو اتفق الطرفان على إنهاء العلاقة، أو صدر حكم بالإخلاء، فهنا تبدأ أحكام رد العين. كما يعالج القانون حالة بقاء المستأجر منتفعاً بعد انتهاء المدة بعلم المؤجر ودون اعتراضه، إذ ينص على أنه: «اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة – أو مدد متتالية – تساوي المدة المعينة لدفع الأجرة». ويوجب القانون على من يرغب في الإخلاء تنبيه الطرف الآخر وفق مواعيد حددها النص بحسب مدة الإجارة، ما لم يوجد اتفاق على ميعاد معين للتنبيه، على أن يكون التنبيه رسمياً أو ببطاقة بريدية مسجلة بعلم الوصول.
التزام المستأجر برد العين وملحقاتها
تنص المادة 595 من القانون المدني على أنه: «يلتزم المستأجر برد المأجور وملحقاته عند انتهاء الإيجار. فإن أخل بالتزامه بالتسليم وجب عليه تعويض المؤجر عما لحقه من ضرر، وذلك دون إخلال بحق المؤجر في تسلم المأجور».
والملحقات تشمل كل ما سُلّم مع العين: المفاتيح، وأجهزة التكييف والمطبخ إن كانت مؤجرة معها، وبطاقات المواقف، وغير ذلك مما يثبته العقد أو محضر الاستلام. ولا يتم الرد قانوناً بمجرد مغادرة المستأجر، بل بوضع العين تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من الانتفاع بها، وأفضل طريق لذلك تسليم المفاتيح بمحضر موقّع أو بإنذار رسمي عند امتناع المؤجر عن الاستلام.
في أي حالة يجب أن تُسلَّم العين؟
ينص قانون إيجار العقارات على أنه: «ويرد المستأجر العين بالحالة التي تسلمها عليها إلا ما يكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له فيه». والحكم نفسه تقرره المادة 596 من القانون المدني. ويترتب على ذلك:
- الاستهلاك العادي لا يتحمله المستأجر: ما يصيب العين بسبب الاستعمال المألوف ومرور الزمن ليس تلفاً بفعله.
- الإصلاحات البسيطة على المستأجر: تنص المادة 594 من القانون المدني على أن: «الإصلاحات البسيطة التي يقتضيها استعمال المأجور استعمالا مألوفا، تكون على عاتق المستأجر».
- التلف بفعل المستأجر أو من يتبعه: يلتزم بإصلاحه أو بتعويض المؤجر عنه.
قرينة مهمة لصالح المؤجر: ينص قانون إيجار العقارات على أنه: «وإذا كان تسليم العين للمستأجر قد تم دون كتابة محضر أو دون بيان بأوصاف هذه العين افترض حتى يقوم الدليل على العكس أن المستأجر قد تسلم العين في حالة حسنة». فالمستأجر الذي لم يوثّق حالة العين عند استلامها يتحمل عبء إثبات أن العيوب كانت موجودة قبل دخوله.
التأخر في التسليم: تعويض يعادل ضعف الأجرة
من أهم الأحكام التي يجهلها كثير من المستأجرين ما نص عليه قانون إيجار العقارات بقوله: «عند انتهاء الإيجار لأي سبب يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع عن المدة الزائدة تعويضا يعادل ضعف الأجرة مع عدم الإخلال بحق المؤجر في إخلائه».
ويشترط لذلك أن يكون بقاء المستأجر دون حق، كأن يكون الإيجار قد انتهى فعلاً بحكم أو باتفاق أو بإنهاء صحيح، ثم يستمر في شغل العين. أما المستأجر الذي يستمر في العين استناداً إلى حماية القانون من الإخلاء فلا يُعد بقاؤه دون حق. ومن هنا تأتي أهمية تحديد تاريخ انتهاء العلاقة بدقة وتوثيقه.
التحسينات والإضافات التي أحدثها المستأجر
كثيراً ما يضيف المستأجر ديكورات أو قواطع أو تجهيزات خاصة، خاصة في المحلات التجارية. وقد نظم القانون مصيرها، إذ ينص قانون إيجار العقارات على أنه: «وإذا كان المستأجر قد أوجد في العين المؤجرة بناءً أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات فله عند انقضاء الإيجار أن يتركها أو أن يزيلها على نفقته دون إضرار بالعقار ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك».
ويفصّل القانون المدني في المادة 598 حالة عدم إزالة المستأجر لهذه الزيادات، فيجعل للمؤجر أن يطالبه بإزالتها أو أن يستبقيها بقيمتها مستحقة الإزالة، مع حقه في التعويض عن ضرر الإزالة إذا كانت الزيادات قد أُحدثت بغير إذنه، وكل ذلك ما لم يوجد اتفاق يقضي بغيره. ولذلك يُنصح بالنص في العقد صراحة على مصير التحسينات، وبالحصول على موافقة كتابية قبل إحداث أي تعديل جوهري.
مصروفات الرد والتأمين ووفاة أحد الطرفين
- مصروفات الرد: تنص المادة 597 من القانون المدني على أن: «مصروفات رد المأجور تكون على المستأجر ما لم يقض الاتفاق أو العرف بغير ذلك».
- مبلغ التأمين: التأمين النقدي ضمان لالتزامات المستأجر، فيُسترد بعد التسليم وتسوية ما قد يثبت في ذمته من أجرة أو تلف. وعند النزاع عليه يكون محضر التسليم هو الدليل الأهم.
- وفاة المؤجر أو المستأجر: ينص قانون إيجار العقارات على أنه: «لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر، ومع ذلك إذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا إنهاء العقد».
خطوات عملية لتسليم آمن
- راجع العقد لمعرفة شروط الإنهاء والتنبيه ومصير التحسينات والتأمين.
- وجّه التنبيه بالإخلاء بالطريقة التي يقررها القانون أو العقد، واحتفظ بما يثبت الإرسال.
- التقط صوراً ومقاطع مؤرخة لحالة العين قبل التسليم، وقارنها بمحضر الاستلام إن وُجد.
- سدد فواتير الكهرباء والماء المستحقة واحصل على ما يثبت ذلك.
- سلّم المفاتيح بمحضر تسليم موقّع من المؤجر يذكر حالة العين وملحقاتها.
- إذا رفض المؤجر الاستلام، فلا تكتفِ بالمغادرة؛ استشر محامياً لاتخاذ إجراء رسمي يثبت عرض التسليم.
وللمزيد راجع عقد الإيجار في الكويت: حقوق والتزامات الطرفين وحقوق المستأجر والصيانة، ونص قانون الإيجارات كاملاً. ويمكنك حجز استشارة إذا كان لديك نزاع قائم على التسليم أو التأمين.
الأسئلة الشائعة
هل يحق للمؤجر خصم تكاليف الدهان من التأمين؟
يتوقف ذلك على العقد وعلى حالة العين؛ فالمستأجر يرد العين بالحالة التي تسلمها عليها باستثناء ما ينتج عن الاستعمال المألوف أو التلف الذي لا يد له فيه. ووجود محضر استلام وصور مؤرخة يحسم كثيراً من هذه الخلافات.
ماذا يحدث إذا تأخرت في تسليم الشقة بعد انتهاء الإيجار؟
إذا بقيت العين تحت يدك دون حق بعد انتهاء الإيجار، ألزمك القانون بتعويض عن المدة الزائدة يعادل ضعف الأجرة، إضافة إلى حق المؤجر في طلب إخلائك.
هل يجوز لي إزالة الديكورات التي أضفتها للمحل؟
نعم، للمستأجر أن يترك التحسينات أو يزيلها على نفقته دون إضرار بالعقار، ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك.
إذا توفي المستأجر هل ينتهي العقد تلقائياً؟
لا، فالإيجار لا ينتهي بموت المستأجر، لكن يجوز لورثته أن يطلبوا إنهاء العقد.
هذه المعلومات عامة لأغراض التوعية ولا تغني عن استشارة قانونية تتناول عقدك ووقائع نزاعك. للتواصل مع مكتب المحامي مشاري عبيد العنزي يمكنك حجز موعد أو الاتصال على +965 2220 4490.
تحتاج استشارة قانونية؟
تواصل مع المحامي مشاري عبيد العنزي — خبرة أكثر من ١٠ سنوات في المحاكم الكويتية