تسرّب مياه من السقف، مصعد متعطل منذ أسابيع، مجارٍ مسدودة، أو مكيّف لا يعمل: من يتحمل كلفة الإصلاح في العين المؤجرة، المؤجر أم المستأجر؟ وماذا يفعل المستأجر إذا امتنع المالك عن الإصلاح؟ وهل يجوز له أن يخصم التكاليف من الأجرة بنفسه؟ هذه من أكثر الأسئلة تكراراً بين المؤجرين والمستأجرين في الكويت، وقد أجاب عنها قانون الإيجارات في نصوص واضحة تقسّم أعباء الصيانة بين الطرفين، وتحدد الطريق القانوني عند الامتناع. يشرح هذا المقال هذه الأحكام وتطبيقاتها العملية.
القاعدة العامة: الصيانة والترميمات الضرورية على المؤجر
تبدأ المادة 8 من قانون الإيجارات بتقرير الأصل: «يلتزم المؤجر بصيانة العين المؤجرة ويقوم أثناء الإجارة بالترميمات الضرورية وعلى الأخص القيام بالأعمال اللازمة لصيانة الأسطح والدرج والمصاعد وأنابيب المياه ونزح المجاري الصحية».
ويتضح من النص أن التزام المؤجر لا يقتصر على تسليم العين صالحة في بداية العقد، بل يمتد طوال مدة الإجارة. وقد ذكر النص أمثلة بارزة لهذا الالتزام، وهي الأسطح والدرج والمصاعد وأنابيب المياه ونزح المجاري، وهي في الغالب الأجزاء الهيكلية والمشتركة التي يتوقف عليها الانتفاع بالعين، ولا يُتوقع من المستأجر أن يتحمل صيانتها.
ويرتبط بذلك التزام عام آخر نصت عليه المادة 9: «على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة على النحو المتفق عليه أو بحسب ما أعدت له». فترك العين تتدهور حتى يتعذر الانتفاع بها يتعارض مع جوهر عقد الإيجار. وللإطار العام لحقوق الطرفين يمكنك مراجعة صفحة قانون الإيجارات.
ما يتحمله المستأجر: الإصلاحات التأجيرية والمحافظة على العين
في المقابل لا يُعفى المستأجر من كل إصلاح. تنص المادة 13 على أن: «على المستأجر أن يبذل من العناية في المحافظة على العين المؤجرة وفي استعمالها ما يبذله الشخص المعتاد وعليه إجراء الإصلاحات التأجيرية التي ترجع إلى الاستعمال العادي المألوف كالإصلاحات الداخلية في التوصيلات الكهربائية أو الأدوات الصحية أو الأبواب والنوافذ أو الصبغ ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك».
فالإصلاحات البسيطة الناشئة عن الاستعمال اليومي، كتغيير خلاط الماء أو إصلاح مقبس كهربائي أو باب داخلي أو إعادة الصبغ، تقع على المستأجر ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. وتضيف المادة نفسها: «ويكون المستأجر مسئولا عما يصيب العين أثناء انتفاعه بها من تلف أو هلاك إذا كان ذلك ناشئا عن إهماله أو استعمالها استعمالا غير مألوف».
ويمكن تلخيص التقسيم في جدول عملي:
- على المؤجر: الأسطح، الدرج، المصاعد، أنابيب المياه الرئيسية، نزح المجاري، وسائر الترميمات الضرورية لبقاء العين صالحة.
- على المستأجر: الإصلاحات الداخلية الناتجة عن الاستعمال العادي في الكهرباء والأدوات الصحية والأبواب والنوافذ والصبغ، وكل تلف ينشأ عن إهماله أو سوء استعماله.
- الاتفاق: للطرفين أن يتفقا على توزيع مختلف، ولذلك يجب قراءة عقد الإيجار أولاً.
إذا امتنع المؤجر عن الإصلاح: الطريق القانوني للمستأجر
لم يترك القانون المستأجر بلا وسيلة إذا تقاعس المؤجر، لكنه رسم له طريقاً محدداً. تقول المادة 8: «فإذا تأخر بعد إعذاره في القيام بذلك جاز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء في إجرائها واستيفاء تكاليفها من الأجرة».
ومن هذا النص تتضح الخطوات المطلوبة:
- الإعذار: يجب أولاً أن يُعذر المستأجر المؤجر، أي يطالبه رسمياً بإجراء الإصلاح. والأفضل أن يكون الإعذار مكتوباً وقابلاً للإثبات. وقد شرحنا معنى الإعذار وطرقه في مقال الإعذار في القانون المدني الكويتي.
- التأخر بعد الإعذار: إذا لم يقم المؤجر بالإصلاح رغم الإعذار، ينشأ للمستأجر الحق في اللجوء إلى القضاء.
- الترخيص القضائي: يطلب المستأجر من المحكمة الإذن له بإجراء الإصلاح بنفسه.
- استيفاء التكاليف من الأجرة: بعد الترخيص يستوفي المستأجر ما أنفقه من الأجرة، وفق ما تقرره المحكمة.
تحذير مهم: لا تحجب الأجرة من تلقاء نفسك
أكثر الأخطاء شيوعاً أن يمتنع المستأجر عن دفع الإيجار احتجاجاً على عدم الإصلاح، أو أن يخصم تكاليفه من الأجرة دون إذن قضائي. وهذا تصرف خطير، لأن المادة 10 من قانون الإيجارات تنص على أنه: «وإذا قام نزاع بين المستأجر والمؤجر حول الأجرة أو الخصم منها أو إنقاصها فإن ذلك لا يعفي المستأجر من التزامه بدفع الأجرة كاملة في مواعيد استحقاقها وذلك إلى أن يفصل في هذا النزاع بحكم قضائي نهائي أو يحسم باتفاق مكتوب بين الطرفين وإلا اعتبر متخلفا عن أداء الأجرة».
فالمستأجر الذي يحجب الأجرة أو يخصم منها بإرادته المنفردة قد يجد نفسه في موقع المتخلف عن السداد، وهو ما قد يفتح الباب لدعوى إخلاء ضده، فيتحول من صاحب حق إلى مدعى عليه. والصحيح أن يستمر في دفع الأجرة كاملة، ويسلك طريق الإعذار ثم الترخيص القضائي. وإذا رفض المؤجر استلام الأجرة فللمستأجر طريق العرض والإيداع الذي تنظمه المادة نفسها، وقد تناولناه في مقال العرض الحقيقي وإيداع الدين.
الصيانة المرهقة والترميمات المستعجلة
راعى القانون حالتين خاصتين. الأولى أن تبلغ تكاليف الصيانة حداً يرهق المؤجر، إذ تنص المادة 8 على أنه: «إذا كانت تكاليف الصيانة الضرورية قد بلغت حداً من الجسامة يرهق المؤجر فلا يلتزم المؤجر إلا بالحد المناسب الذي يقدره القاضي». وفي هذه الحالة يُخيَّر المستأجر بين فسخ العقد أو تحمّل ما يزيد على هذا الحد، ويراعي القاضي في التقدير أجرة العين ومدة بقاء المستأجر فيها.
والثانية الترميمات المستعجلة التي يحتاجها المؤجر لحفظ العقار نفسه، فتنص المادة على أن المستأجر لا يملك منع المؤجر منها، وأنه: «إذا ترتب على هذه الترميمات إخلال بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر أن يطلب الحكم بفسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة». ثم تختم المادة بأنه يجوز للطرفين الاتفاق على ما يخالف أحكامها، فالعقد المكتوب هو المرجع الأول دائماً.
تغيير المستأجر في العين: إصلاح أم تعديل؟
يخلط بعض المستأجرين بين الإصلاح والتعديل. فالإصلاح يعيد الشيء إلى حالته، أما التعديل فيغير في العين، كهدم جدار أو تغيير توزيع الغرف. وقد نصت المادة 12 على أنه: «ولا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييرا بدون إذن المؤجر فإن أحدث بها تغييرا بدون إذن جاز للمؤجر مطالبته بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها». لذلك يجب الحصول على إذن مكتوب قبل أي تعديل، حتى لو رآه المستأجر تحسيناً.
نصائح عملية للطرفين
- وثّق حالة العين عند الاستلام بالصور ومحضر موقّع، فهذا يحسم لاحقاً ما إذا كان العيب قديماً أو ناتجاً عن الاستعمال.
- اجعل كل طلب إصلاح مكتوباً ومؤرخاً، واحتفظ بما يثبت إرساله.
- احتفظ بفواتير أي إصلاح أجريته ولو كان من الإصلاحات التأجيرية.
- راجع بنود الصيانة في العقد قبل التوقيع، فالقانون يسمح بالاتفاق على خلاف بعض الأحكام.
- عند النزاع، راجع مقال حقوق المستأجر في الكويت واستشر محامياً قبل أي تصرف قد يُحسب عليك.
الأسئلة الشائعة
من يتحمل إصلاح المصعد وتسربات المياه في العمارة؟
المؤجر، فالمادة 8 تلزمه بالترميمات الضرورية وتذكر صراحة صيانة الأسطح والدرج والمصاعد وأنابيب المياه ونزح المجاري، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
هل يجوز للمستأجر أن يصلح بنفسه ويخصم من الإيجار؟
يجوز ذلك بعد إعذار المؤجر وتأخره، والحصول على ترخيص من القضاء بإجراء الإصلاح واستيفاء تكاليفه من الأجرة. أما الخصم دون ترخيص قضائي أو اتفاق مكتوب فقد يجعل المستأجر متخلفاً عن أداء الأجرة.
من يتحمل إصلاح الأبواب والصبغ والأدوات الصحية؟
المستأجر، لأنها من الإصلاحات التأجيرية التي ترجع إلى الاستعمال العادي المألوف وفق المادة 13، ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك.
ماذا لو كانت تكاليف الصيانة باهظة جداً على المالك؟
لا يلتزم المؤجر إلا بالحد المناسب الذي يقدره القاضي، ويكون للمستأجر عندئذ أن يختار بين فسخ العقد أو تحمّل ما يزيد على هذا الحد.
المعلومات الواردة في هذا المقال عامة ولا تغني عن استشارة قانونية في وقائع عقدك ونزاعك. سواء كنت مؤجراً أو مستأجراً، يمكنك التواصل مع مكتب المحامي مشاري عبيد العنزي عبر نموذج حجز الاستشارة أو الاتصال على +965 2220 4490.
تحتاج استشارة قانونية؟
تواصل مع المحامي مشاري عبيد العنزي — خبرة أكثر من ١٠ سنوات في المحاكم الكويتية