زيادة الإيجار في الكويت — أجرة المثل وقاعدة الخمس سنوات والحد الأقصى

من أكثر الأسئلة التي تصل إلى المكتب في مسائل الإيجار: هل يحق للمالك أن يرفع الإيجار متى شاء؟ وماذا يفعل المستأجر إذا وصله إخطار بزيادة كبيرة؟ وهل يحق للمستأجر أن يطلب تخفيض الأجرة إذا انخفضت الأسعار في المنطقة؟ أجاب قانون الإيجارات الكويتي رقم 35 لسنة 1978 عن هذه الأسئلة بقاعدة واضحة تقوم على مبدأين: الأجرة المتفق عليها ملزمة، ولكل طرف أن يتمسك بأجرة المثل كل خمس سنوات في حدود معينة. في هذا المقال نشرح هذه القاعدة كما وردت في النص، وكيف تُقدَّر أجرة المثل، وما الذي يجب على المستأجر فعله أثناء النزاع حول الزيادة.

القاعدة: الأجرة المتفق عليها ملزمة للطرفين

نصت المادة 11 من قانون الإيجارات على أن: «الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار تكون ملزمة للمتعاقدين فلا يجوز تعديلها إلا باتفاقهما أو للأسباب التي يقررها القانون».

ومعنى ذلك أن المالك لا يملك أن يرفع الأجرة بإرادته المنفردة، ولا يملك المستأجر أن يخفضها من تلقاء نفسه. فالإخطار الذي يرسله المالك بزيادة الإيجار لا يُلزم المستأجر بمجرد إرساله، بل يلزم أن يقبله المستأجر، أو أن يستند المالك إلى سبب قانوني ويحصل على حكم به.

الاستثناء: التمسك بأجرة المثل كل خمس سنوات

أكملت المادة 11 القاعدة بقولها: «ومع ذلك يحق لكل من المؤجر والمستأجر التمسك بأجرة المثل إذا لم يتفقا رضائيا على الأجرة مرة كل خمس سنوات على الأقل ما لم يكن الإيجار معقودا لمدة أطول فتسري الأجرة المتفق عليها إلى نهاية مدة العقد».

ويُستفاد من النص ما يلي:

• الحق للطرفين: ليس للمالك وحده، فالمستأجر أيضاً يستطيع أن يطلب أجرة المثل إذا صارت الأجرة المتفق عليها أعلى من السائد.
• مرة كل خمس سنوات على الأقل: لا يجوز لأي طرف أن يطالب بتعديل الأجرة إلى أجرة المثل كل سنة أو كلما تغيرت الأسعار.
• العقد طويل المدة: إذا كانت مدة العقد أطول من خمس سنوات، تبقى الأجرة المتفق عليها سارية إلى نهاية مدة العقد.
• الاتفاق الرضائي أولاً: اللجوء إلى أجرة المثل يكون حين لا يتفق الطرفان رضائياً على الأجرة الجديدة.

الحد الأقصى للزيادة

وضع القانون سقفاً للفرق بين الأجرة القائمة وأجرة المثل، فنصت المادة 11 على أنه: «وفي جميع الأحوال لا يجوز أن يتجاوز الفرق بين الأجرة السارية بين الطرفين وأجرة المثل نسبة مائة في المائة من الأجرة السارية، ويجوز تعديل هذه النسبة بمرسوم».

فحتى لو كانت أجرة المثل الحقيقية في المنطقة أعلى بكثير، فإن الزيادة المحكوم بها لا تتجاوز ضعف الأجرة السارية ما دامت النسبة لم تُعدل بمرسوم. ونص القانون كذلك على سريان أحكام هذه المادة على العقود التي كانت قائمة وقت العمل به.

كيف تُقدَّر أجرة المثل؟

أحالت المادة 11 في تقدير أجرة المثل إلى المادة 4، التي نصت على أنه: «ويراعى في تقدير أجرة المثل جميع العناصر اللازمة لذلك كحالة العين ومساحتها ودرجة العمران والأجور السائدة في منطقتها وما يتصل بها من أوصاف عامة أو خاصة تؤثر في منفعتها».

وعملياً تستعين المحكمة في هذه المنازعات بالخبرة لمعاينة العين ومقارنتها بالعقارات المماثلة في المنطقة. ولذلك يفيد الطرفين أن يقدما ما يدعم موقفهما، مثل:

• عقود إيجار حديثة لشقق أو محلات مماثلة في المنطقة نفسها.
• صور ومستندات عن حالة العين وصيانتها وتجهيزاتها.
• ما يثبت تاريخ آخر تعديل للأجرة، لأن حساب مدة الخمس سنوات يبدأ منه.

ماذا يفعل المستأجر أثناء النزاع على الأجرة؟

أخطر خطأ يقع فيه المستأجر أن يتوقف عن الدفع أو يدفع أقل من المستحق احتجاجاً على الزيادة. فقد نصت المادة 10 على أنه: «وإذا قام نزاع بين المستأجر والمؤجر حول الأجرة أو الخصم منها أو إنقاصها فإن ذلك لا يعفي المستأجر من التزامه بدفع الأجرة كاملة في مواعيد استحقاقها وذلك إلى أن يفصل في هذا النزاع بحكم قضائي نهائي أو يحسم باتفاق مكتوب بين الطرفين وإلا اعتبر متخلفا عن أداء الأجرة».

والصحيح أن يستمر المستأجر في دفع الأجرة السارية كاملة في مواعيدها. وإذا رفض المالك استلامها، فللمستأجر أن يعرضها عليه عرضاً قانونياً ثم يودعها خزانة إدارة التنفيذ وفق الإجراءات التي بيّنتها المادة 10، حتى لا يُعتبر متأخراً في السداد فيتعرض لدعوى إخلاء. ولمعرفة أسباب الإخلاء راجع إنهاء عقد الإيجار والإخلاء في الكويت.

إذا بيع العقار: هل يبدأ حساب المدة من جديد؟

لا. نصت المادة 16 على أنه إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة إلى شخص آخر، فإن الإيجار ينفذ في حق المالك الجديد، وتستمر أحكام العقد من حيث آثاره والمدة اللازمة لتعديل الأجرة، بشرط أن يكون المستأجر شاغلاً العين وقت انتقال الملكية. فالمالك الجديد لا يستطيع أن يفرض زيادة فورية بحجة أنه مالك جديد.

ولمزيد من التفصيل في حقوق الطرفين راجع عقد الإيجار في الكويت — حقوق والتزامات المؤجر والمستأجر، ودليل نزاعات الإيجار في الكويت، والنص الكامل في صفحة قانون الإيجارات.

أخطاء شائعة في طلبات زيادة الإيجار

• إرسال رسالة بالزيادة واعتبارها نافذة: الرسالة وحدها لا تعدّل العقد، والتعديل يكون باتفاق مكتوب أو بحكم.
• توقيع عقد جديد دون قراءة: قبول المستأجر لأجرة جديدة في عقد مكتوب يُعد اتفاقاً رضائياً ملزماً له.
• الخلط بين إنهاء العقد وزيادة الأجرة: حق المؤجر في إنهاء عقود السكن بعد مدتها وفق المادة 26 مكرراً (ب) مسألة مستقلة، والقانون نفسه نص على أن امتداد العقد لا يحول دون إعمال حكم المادة 11 في تعديل الأجرة.

الأسئلة الشائعة

هل يحق للمالك رفع الإيجار كل سنة؟

لا يحق له ذلك بإرادته المنفردة. الأجرة المتفق عليها ملزمة، ولا يجوز التمسك بأجرة المثل إلا مرة كل خمس سنوات على الأقل، ما لم يتفق الطرفان رضائياً على زيادة.

كم أقصى زيادة يمكن أن تحكم بها المحكمة؟

لا يجوز أن يتجاوز الفرق بين الأجرة السارية وأجرة المثل مائة في المائة من الأجرة السارية، ويجوز تعديل هذه النسبة بمرسوم.

هل يستطيع المستأجر طلب تخفيض الإيجار؟

نعم، فالتمسك بأجرة المثل حق لكل من المؤجر والمستأجر، فإذا صارت الأجرة المتفق عليها أعلى من أجرة المثل جاز للمستأجر المطالبة بها وفق الضوابط نفسها.

هل أتوقف عن الدفع حتى يُحسم النزاع على الزيادة؟

لا، فالنزاع حول الأجرة لا يعفي المستأجر من دفع الأجرة كاملة في مواعيدها حتى يصدر حكم نهائي أو اتفاق مكتوب، وإلا اعتُبر متخلفاً عن السداد.

المعلومات الواردة في هذا المقال عامة ولا تغني عن استشارة قانونية في وقائع عقدك. لدراسة طلب زيادة الإيجار أو الاعتراض عليه، أو رفع دعوى أجرة المثل، تواصل مع مكتب المحامي مشاري عبيد العنزي عبر نموذج حجز الاستشارة أو على الرقم +965 2220 4490.