من أكثر ما يُسأل عنه في سوق الإيجارات بالكويت: هل يجوز لمالك بيت في منطقة سكنية نموذجية أن يؤجره أو يؤجر جزءاً منه لعزاب؟ وما مصير عقد الإيجار إن فعل؟ ومن يتحمل العقوبة، المالك أم الساكن؟ يجيب عن ذلك المرسوم بقانون بشأن حظر إسكان غير العائلات في بعض المناطق السكنية، وهو قانون قصير لكنه حاسم في آثاره: يبطل العقد، ويعاقب المؤجر، ويأمر بإخلاء العين. يشرح هذا المقال أحكامه مادةً مادة، وما يترتب عليها عملياً للمالك والمستأجر والوسيط.
ما الذي يحظره القانون بالضبط؟
تنص المادة الأولى من المرسوم بقانون على أنه: «يحظر تأجير الوحدات السكنية أو أجزائها لسكن غير العائلات في المناطق السكنية التي يصدر بتحديدها قرار من المجلس البلدي.»
ويُستخلص من هذا النص ثلاثة عناصر للحظر:
- محل الحظر: الوحدات السكنية أو أجزاؤها، فلا يشترط أن يؤجر البيت كله؛ تأجير ملحق أو سرداب أو دور أو غرف منفصلة يدخل في الحظر متى كان لسكن غير العائلات.
- الغرض المحظور: سكن غير العائلات، أي إسكان أفراد لا تجمعهم أسرة واحدة، وهو ما يُعرف في الاستعمال الدارج بسكن العزاب.
- النطاق المكاني: المناطق السكنية التي يحددها قرار من المجلس البلدي، فالحظر ليس عاماً على كل أرض الكويت، وإنما يرتبط بالمناطق التي يشملها القرار.
ولذلك فإن أول سؤال عملي عند أي نزاع هو: هل تقع العين في منطقة مشمولة بقرار المجلس البلدي؟ فإن كانت كذلك انطبق الحظر بكل آثاره.
بطلان عقد الإيجار المخالف
لم يكتف المشرع بالمنع، بل رتّب جزاءً مدنياً صريحاً في الفقرة الثانية من المادة الأولى: «ويقع باطلاً ولا يرتب أي أثر قانوني كل عقد أو أنفاق يتم بالمخالفة لذلك.»
فالبطلان هنا مطلق، يشمل عقد الإيجار المكتوب، والاتفاق الشفهي، وأي صورة أخرى يُتحايل بها على الحظر كتسمية الساكنين موظفين لدى المالك أو كتابة العقد باسم شخص متزوج بينما يسكن العين عزاب. والعبرة بحقيقة الإسكان لا بالاسم المكتوب في العقد.
ويترتب على البطلان ما يقرره القانون المدني من قواعد عامة، إذ تنص المادة 187 منه على أنه: «إذا بطل العقد أو أبطل، يعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها عند العقد، ما لم ينص القانون على خلافه». فلا يستطيع المؤجر الاحتماء بالعقد الباطل للمطالبة بتنفيذه، كما لا يستطيع المستأجر التمسك به للبقاء في العين، والمحكمة تحسم ما يترتب على ذلك من رد وتسوية بحسب ظروف كل حالة.
ولمعرفة القواعد العامة التي تحكم عقود الإيجار الصحيحة راجع دليل عقد الإيجار في قانون إيجار العقارات.
العقود السابقة على القانون ومهلة الإخلاء
عالجت المادة الثانية وضع العقود التي كانت قائمة عند صدور القانون، فنصت على أنه: «تلغى بقوة القانون جميع العقود والاتفاقات بكافة صورها المخالفة لأحكام المادة السابقة والتي تكون قد أبرمت في تاريخ سابق على العمل بأحكام هذا القانون.»
ثم منحت شاغلي هذه العقارات مهلة للإخلاء، فإن انقضت دون إخلاء نصّت على أنه: «يتم قطع التيار الكهربائي عنها وتخل بالطريق الإداري بناء على قرار يصدر بذلك من المدير العام لبلدية الكويت.»
وأهمية هذا النص اليوم أنه يكشف عن طبيعة الحظر: فالإخلاء لا يتوقف دائماً على حكم قضائي، بل للإدارة سلطة الإخلاء الإداري وقطع التيار الكهربائي في الحالات التي حددها النص. ولهذا تنفّذ البلدية حملات ميدانية دورية على سكن العزاب في المناطق السكنية.
عقوبة المؤجر المخالف
العقوبة الجزائية في هذا القانون موجهة إلى المؤجر تحديداً. تنص المادة الثالثة على أنه: «يعاقب المؤجر الذي يخالف أحكام المادة الأولى من هذا القانون بالغرامة التي لا تزيد على خمسمائة دينار، فإذا عاد الى ارتكاب ذات الفعل خلال سنة من تاريخ الحكم عليه عوقب بالغرامة التي لا تزيد على الف دينار».
ويُلاحظ من النص:
- المسؤول جزائياً هو المؤجر: سواء كان المالك نفسه أو من يؤجر العين لحسابه كالمستأجر الأصلي الذي يؤجرها من الباطن لعزاب، فكل من قام بفعل التأجير المحظور يُعد مؤجراً في حكم النص.
- العود يضاعف الحد الأقصى للغرامة: إذا تكرر الفعل خلال سنة من تاريخ الحكم الأول.
- الإخلاء وجوبي: إذ تختم المادة بقولها: «وفي جميع الأحوال تحكم المحكمة بإخلاء العين من شاغلها.» فالحكم بالإخلاء ليس خياراً للمحكمة بل أثر لازم للإدانة.
أما تحرير المخالفات، فقد أسندته المادة الرابعة إلى موظفين يحددهم قرار من وزير الدولة للشؤون البلدية، يتولون ضبط المخالفات وتحرير المحاضر وإحالتها إلى جهات التحقيق المختصة.
ولتفصيل التأجير من الباطن وحدوده راجع مقالنا عن التأجير من الباطن والتنازل عن الإيجار.
وضع المستأجر الأعزب: ماذا يخسر وماذا يملك؟
النص لا يعاقب الساكن جزائياً، لكنه لا يحميه كذلك. فالعقد الذي بيده باطل لا يرتب أثراً، ومصيره الإخلاء إما بحكم المحكمة في قضية المؤجر، وإما بالطريق الإداري. ولذلك ينبغي على الباحث عن سكن مراعاة ما يلي:
- التحقق من طبيعة المنطقة قبل التوقيع: فالسكن في منطقة استثمارية مختلف تماماً عن السكن في منطقة سكنية خاصة مشمولة بقرار المجلس البلدي.
- عدم دفع مقدمات كبيرة أو تأمين مرتفع مقابل سكن في منطقة سكنية خاصة، لأن استرداد هذه المبالغ بعد الإخلاء يتطلب نزاعاً قضائياً.
- الاحتفاظ بإيصالات الدفع والتحويلات البنكية: فهي الدليل على ما دفعه إذا احتاج إلى المطالبة باسترداده.
- عدم القبول بصيغ التحايل كتسجيل العقد باسم شخص آخر، فهي لا تغير حقيقة الإسكان ولا تمنع الإخلاء.
نصائح عملية لمالك العقار
- اقرأ القرار المحدد لمنطقتك قبل التأجير، ولا تعتمد على أن الجيران يؤجرون لعزاب.
- إذا أجرت لعائلة، فاشترط في العقد عدم التأجير من الباطن أو إسكان غير أفراد الأسرة، فالمسؤولية الجزائية قد تلحق بك إن لم تمنع ذلك تعاقدياً وتتابعه.
- إذا اكتشفت أن المستأجر أسكن عزاباً في العين دون علمك، فبادر بإنذاره رسمياً واتخاذ إجراءات الإخلاء، فذلك يقطع الطريق على نسبة المخالفة إليك.
- إذا حُرّرت ضدك مخالفة، فالدفاع يدور عادة حول: هل المنطقة مشمولة بالقرار، وهل الساكنون غير عائلات فعلاً، وهل أنت المؤجر الحقيقي. وهنا يحسن الاستعانة بمحامٍ منذ مرحلة التحقيق.
ولنزاعات الإخلاء بوجه عام راجع مقال حقوق المؤجر والمستأجر والإخلاء.
الأسئلة الشائعة
هل يعاقب الأعزب الذي يسكن في منطقة سكنية خاصة؟
العقوبة الجزائية في المرسوم بقانون موجهة إلى المؤجر المخالف، أما الساكن فعقده باطل ويُخلى من العين بحكم المحكمة أو بالطريق الإداري.
هل يشمل الحظر تأجير الملحق أو السرداب فقط؟
نعم، النص يشمل الوحدات السكنية أو أجزاءها، فتأجير أي جزء من البيت لسكن غير العائلات في منطقة مشمولة بالقرار يدخل في الحظر.
هل يستطيع المؤجر مطالبة الساكن الأعزب بالإيجار المتأخر بموجب العقد؟
العقد المخالف باطل ولا يرتب أي أثر قانوني، فلا يصلح سنداً للمطالبة بتنفيذه، ويُرجع في تسوية ما ترتب بين الطرفين إلى قواعد البطلان في القانون المدني كما تقدرها المحكمة.
هل كل مناطق الكويت مشمولة بالحظر؟
لا، الحظر يقتصر على المناطق السكنية التي يصدر بتحديدها قرار من المجلس البلدي.
هذا المقال معلومات قانونية عامة ولا يغني عن استشارة قانونية في ظروف حالتك. إذا حُرّرت ضدك مخالفة سكن عزاب أو كنت طرفاً في نزاع إخلاء، يمكنك حجز موعد مع مكتب المحامي مشاري عبيد العنزي أو الاتصال على +965 2220 4490.
تحتاج استشارة قانونية؟
تواصل مع المحامي مشاري عبيد العنزي — خبرة أكثر من ١٠ سنوات في المحاكم الكويتية