من أكثر ما يقلق المستأجر في الكويت أن يتلقى إنذاراً من المالك بإخلاء العين لأنه يريد هدم العمارة وإعادة بنائها، أو لأنه يريد إضافة أدوار جديدة، أو لأنه يحتاج الشقة لسكنه. وفي المقابل يظن بعض الملاك أن رغبتهم في التطوير تكفي وحدها لإنهاء الإيجار. والحقيقة أن قانون إيجار العقارات رقم 35 لسنة 1978 يحمي المستأجر من الإخلاء ولو انتهت مدة العقد، ولا يجيزه إلا لأسباب محددة، ومنها أسباب الهدم والتعلية وحاجة المالك، لكنه يقيدها بشروط صارمة ويوجب تعويض المستأجر في حالات معينة. يشرح هذا المقال هذه الشروط وحقوق كل طرف.
القاعدة: لا إخلاء إلا لسبب يحدده القانون
تبدأ المادة 20 من قانون الإيجارات بحكم حاسم: «لا يجوز للمؤجر أن يطلب – ولو عند انتهاء مدة الإيجار – إخلاء العين المؤجرة فيما عدا الأراضي الفضاء – إلا لأحد الأسباب الآتية». ومعنى ذلك أن انتهاء مدة العقد المكتوبة لا يكفي وحده لطرد المستأجر، وأن على المالك أن يثبت قيام سبب من الأسباب الواردة في المادة. ومن هذه الأسباب ما يتعلق بخطأ المستأجر كعدم دفع الأجرة أو التأجير من الباطن، ومنها ما يتعلق بحاجة المالك أو بالعقار ذاته، وهي موضوع هذا المقال. ولمعرفة الأسباب الأخرى راجع مقال دعوى الإخلاء في الكويت.
الإخلاء لهدم العقار وإعادة بنائه: ثلاث حالات وشروط مشتركة
أجاز البند 6 من المادة 20 الإخلاء «إذا أراد المالك هدم العين المؤجرة لإعادة بنائها من جديد»، لكن ليس في كل الأحوال، وإنما في إحدى ثلاث حالات:
- قِدم البناء: إذا مضت خمس وعشرون سنة على الأقل من تاريخ انتهاء البناء الأصلي، مع جواز تعديل هذه المدة بمرسوم.
- إضافة أرض إلى العقار: إذا أضافت البلدية إلى العقار أرضاً لا تقل مساحتها عن عشرة في المائة من مساحته، بسبب زوائد تنظيمية أو تعديل في حدوده.
- تحويل البيوت العربية: إقامة مبانٍ استثمارية أو تجارية حديثة بدلاً من البيوت والمباني المتعارف على تسميتها بالبيوت العربية.
وفي جميع هذه الحالات تجتمع شروط إضافية:
- أن يزيد حجم البناء الجديد على القديم بنسبة خمسين في المائة على الأقل، فإن كانت نظم البناء لا تسمح بهذه الزيادة وجب اتباع أعلى نسبة تسمح بها، ويجوز تعديل النسبة بمرسوم.
- أن يحصل المالك على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة قبل الحكم، إذ «لا يجوز الحكم بالإخلاء إلا بعد الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة».
- أن يشرع المالك في الهدم خلال ستة أشهر من تاريخ الإخلاء، وأن يبدأ البناء في المدة التي تحددها البلدية في الترخيص.
ويختلف عن ذلك البند 5 الذي يجيز الإخلاء إذا ثبت أن العين أصبحت آيلة للسقوط ويُخشى منها على سلامة السكان، أو صدر قرار ملزم بالهدم من الجهة التنظيمية المختصة. فهنا السبب هو الخطر على السلامة لا رغبة المالك في التطوير، ولذلك لا يخضع لشروط القِدم ونسبة الزيادة.
الإخلاء للتعلية وإضافة أدوار
أجاز البند 7 الإخلاء إذا رغب المؤجر في تعلية المبنى، بشرطين: ألا يكون هناك اتفاق يمنعه من التعلية، وألا يكون من الممكن إجراء التعلية مع بقاء المستأجر في العين. فإذا أمكن البناء فوق الشقة دون إخراج ساكنها فلا وجه للإخلاء. ولا يُحكم بالإخلاء قبل الحصول على التراخيص اللازمة، وعلى المؤجر أن يشرع في التعلية قبل مضي ستة أشهر من تاريخ الإخلاء.
وإذا لم يطلب المؤجر الإخلاء لكن أعمال التعلية حرمت المستأجر من الانتفاع كلياً أو جزئياً لفترة، جاز للمستأجر فسخ العقد أو المطالبة بإنقاص الأجرة بقدر ما نقص من انتفاعه.
حاجة المالك للسكن وحالات قريبة
أجاز البند 8 الإخلاء إذا قامت بالمالك حاجة للسكن في عقاره بنفسه أو بإحدى زوجاته أو أحد أصوله أو فروعه، أو كان لا يملك سوى المكان المؤجر ويرغب في سكناه بنفسه، وللمالك أن يختار العين التي يرغب في سكناها. وهذه الحاجة يجب أن تكون حقيقية وجدية، والمحكمة تقدّرها من الظروف. فإذا لم يشغل المالك العين بغير عذر مقبول خلال ستة أشهر من الإخلاء جاز الحكم للمستأجر بالتعويض.
ومن الحالات القريبة: أن تكون العين واقعة ضمن سكن المالك الخاص ويرغب في شغلها أو استغلالها بنفسه أو بأقاربه أو بمن يعولهم (البند 9)، وحالة حاجة القاصر لمحل تجاري كان يمارس فيه والده التجارة خلال سنة من بلوغه سن الرشد (البند 10).
ضمانات المستأجر: العودة والتعويض ومهلة الإخلاء
لم يترك القانون المستأجر بلا حماية في هذه الحالات، بل قرر له ضمانات مهمة:
- حق العودة أو التعويض: إذا أخلّ المالك بميعاد الشروع في الهدم أو البدء في البناء، كان للمستأجر بحسب الأحوال «الحق في العودة إلى شغل العين أو التعويض إن كان له مقتض». والحكم ذاته إذا تأخر المؤجر في الشروع في التعلية بدون عذر مقبول.
- مهلة الإخلاء: تجيز المادة 21 للقاضي، فيما عدا حالات البنود 1 و2 و3 و5 و11 من المادة 20، أن يمهل المستأجر مدة مناسبة لتنفيذ الحكم لا تجاوز ستة أشهر، ويكون شغله العين خلالها بدون مقابل.
- تعويض خاص في الهدم والتعلية: في حالتي البندين 6 و7 يجب الحكم بتعويض المستأجر بما يكمل أجرة ستة أشهر إن قلّت مهلة الإخلاء عنها، فإن زادت مدة انتفاعه بالعين على ست سنوات حُكم له بالإضافة إلى ذلك بما يعادل أجرة شهر عن كل سنة زائدة، بما لا يجاوز أجرة ستة أشهر. ويجوز تعديل المهلة وقيمة التعويض بمرسوم.
وهذا التعويض حق مقرر بنص القانون في حالتي الهدم والتعلية، فلا يحتاج المستأجر لإثبات خطأ على المالك للحصول عليه، وإنما يكفي أن يُحكم بالإخلاء لأحد هذين السببين.
نصائح عملية للمالك والمستأجر
للمالك: استخرج التراخيص قبل رفع الدعوى أو أثناءها، واحتفظ بما يثبت تاريخ انتهاء البناء الأصلي ونسبة الزيادة في المخطط الجديد، وخطط لبدء الهدم خلال ستة أشهر من الإخلاء، لأن التأخير يفتح باب العودة أو التعويض للمستأجرين.
للمستأجر: لا تغادر العين بمجرد إنذار شفهي أو رسالة، فالإخلاء في هذه الحالات يكون بحكم. راجع شروط الحالة التي يستند إليها المالك، واطلب الاطلاع على الترخيص، وتمسك بالمهلة والتعويض المقررين، ووثّق تاريخ إخلائك حتى تتمكن من متابعة التزام المالك بالمواعيد. ولمعرفة المزيد عن حقوقك راجع زيادة الإيجار وأجرة المثل ونص قانون الإيجارات.
الأسئلة الشائعة
هل يكفي انتهاء مدة العقد ليطلب المالك خروجي؟
لا، فالقانون لا يجيز طلب الإخلاء ولو عند انتهاء المدة إلا لأحد الأسباب المحددة في المادة 20، والهدم والتعلية وحاجة المالك منها بشروطها.
هل يستحق المستأجر تعويضاً عند الإخلاء للهدم؟
نعم، في حالتي الهدم لإعادة البناء والتعلية يجب الحكم له بما يكمل أجرة ستة أشهر إن قلت المهلة عنها، وبتعويض إضافي إذا زادت مدة انتفاعه على ست سنوات في حدود أجرة ستة أشهر.
ماذا لو أخرجني المالك ثم لم يهدم العمارة؟
إذا لم يشرع في الهدم خلال ستة أشهر من الإخلاء أو لم يبدأ البناء في المدة المحددة في الترخيص، كان لك بحسب الأحوال حق العودة إلى العين أو التعويض.
هل يمكن الإخلاء للتعلية إذا كان البناء ممكناً مع بقائي في الشقة؟
لا، يشترط القانون ألا يكون من الممكن إجراء التعلية مع بقاء المستأجر في العين، وألا يوجد اتفاق يمنع المالك منها.
المعلومات الواردة في هذا المقال عامة ولا تغني عن استشارة قانونية في حالتك. إذا تلقيت إنذاراً بالإخلاء أو كنت مالكاً تخطط لإعادة البناء، يمكنك حجز استشارة مع مكتب المحامي مشاري عبيد العنزي أو الاتصال على +965 2220 4490.
تحتاج استشارة قانونية؟
تواصل مع المحامي مشاري عبيد العنزي — خبرة أكثر من ١٠ سنوات في المحاكم الكويتية