وفاة المؤجر أو المستأجر وبيع العقار المؤجر في الكويت — مصير عقد الإيجار وحقوق الورثة

يتوفى المالك فيتساءل المستأجر: لمن أدفع الإيجار الآن؟ وهل يحق للورثة إخراجي؟ ويتوفى المستأجر فتتساءل أسرته: هل نحن ملزمون بالعقد حتى نهايته، أم يحق لنا إنهاؤه وتسليم الشقة؟ ويبيع المالك العقار فيطرق المشتري الجديد الباب مطالباً بالأجرة أو بالإخلاء. هذه أسئلة يومية في سوق الإيجار الكويتي، وقد أجاب عنها قانون الإيجارات والقانون المدني بأحكام واضحة تحمي استقرار العقد، مع مراعاة ظروف الورثة والمالك الجديد. يشرح هذا المقال تلك الأحكام وما يجب على كل طرف فعله عملياً.

القاعدة العامة: الإيجار لا ينتهي بالموت

نصت المادة 22 من قانون الإيجارات على أنه: «لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر، ومع ذلك إذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا إنهاء العقد».

وعقد الإيجار في هذا يختلف عن العقود التي تقوم على شخص المتعاقد، فالأصل أن الحقوق والالتزامات الناشئة عنه تنتقل إلى الورثة. فإذا توفي المؤجر حل ورثته محله في استحقاق الأجرة والتزامات الصيانة وغيرها، وإذا توفي المستأجر انتقل حق الانتفاع بالعين وواجب دفع الأجرة إلى ورثته. وللاطلاع على الإطار العام لهذا القانون راجع مقال قانون الإيجارات الكويتي.

وفاة المؤجر: ماذا يتغير بالنسبة للمستأجر؟

وفاة المالك لا تمنح الورثة حقاً جديداً في إخلاء المستأجر، فالعقد يستمر بشروطه نفسها، ولا يجوز الإخلاء إلا لسبب من الأسباب التي يقررها القانون، كما لو كان المؤجر حياً. أما من الناحية العملية فأهم ما يواجه المستأجر هو تحديد من يدفع له الأجرة، خاصة في الفترة التي تسبق حصر الوراثة وتعيين من يمثل الورثة.

• إذا كان للورثة وكيل أو ممثل معروف ومخول بالتحصيل، فالدفع إليه يبرئ ذمة المستأجر.
• إذا اختلف الورثة فيما بينهم أو لم يُعرف من له حق القبض، فالأسلم ألا يدفع المستأجر لأحدهم دون سند، وأن يلجأ إلى طريق العرض الحقيقي وإيداع الدين ليتجنب الادعاء عليه بالتأخر في سداد الأجرة.
• يحتفظ المستأجر بكل إيصالات الدفع السابقة واللاحقة للوفاة، فهي دليله في أي نزاع مع الورثة.

وفاة المستأجر: حق الورثة في إنهاء العقد

أجاز قانون الإيجارات لورثة المستأجر أن يطلبوا إنهاء العقد. وتناول القانون المدني المسألة بتفصيل أكبر، فنصت المادة 611 منه على أنه: «إذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا إنهاء العقد إذا أثبتوا أنه بسبب موت مورثهم أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها مواردهم، أو أصبح الإيجار مجاوزا حدود حاجتهم».

ويُلاحظ أن نص قانون الإيجارات جاء مطلقاً في منح الورثة حق طلب الإنهاء، وهو القانون الخاص الذي يحكم إيجار العقارات الخاضعة له. وفي كل الأحوال، يحسن بالورثة أن يوجّهوا طلبهم إلى المؤجر كتابةً وبصورة واضحة، وأن يحددوا موعداً لتسليم العين، مع بيان الظروف التي دفعتهم إلى ذلك، كأن يكون المورث هو العائل الوحيد للأسرة، أو أن تكون الشقة أكبر من حاجة من بقي من أفراد الأسرة.

وأضافت المادة 612 من القانون المدني حالة خاصة: «إذا مات المستأجر ولم يكن الإيجار قد عقد إلا بسبب حرفته أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه، جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلبوا إنهاء العقد». ومثال ذلك عيادة طبيب أو مكتب مهني استؤجر لممارسة مهنة المستأجر بالذات، فيجوز هنا للمؤجر أيضاً، لا للورثة وحدهم، أن يطلب الإنهاء.

بيع العقار المؤجر: هل يلتزم المالك الجديد بالعقد؟

بيع العقار أو انتقال ملكيته بأي سبب آخر لا يُنهي الإيجار تلقائياً. وقد نصت المادة 607 من القانون المدني على أنه: «إذا انتقل ملكية المأجور إلى خلف خاص، فلا يكون الإيجار نافذا في حقه بغير رضاه ما لم يثبت أنه كان يعلم به أو كان له تاريخ ثابت سابق على السبب الذي ترتب عليه انتقال الملكية إليه».

ومن هنا تظهر أهمية توثيق عقد الإيجار وإثبات تاريخه، فالعقد الثابت التاريخ قبل البيع، أو علم المشتري بوجود المستأجر، يجعل الإيجار نافذاً في حق المالك الجديد. وإذا نفذ الإيجار في حقه، فإنه وفق المادة 609 من القانون المدني: «يحل محل المؤجر في جميع ما يرتبه عقد الإيجار من حقوق والتزامات».

أما الأجرة، فقد نصت المادة 18 من قانون الإيجارات على أنه: «يلتزم المستأجر بسداد الأجرة إلى من انتقلت إليه الملكية من وقت علمه بانتقالها». فما دفعه المستأجر للمالك القديم قبل علمه بالبيع يبرئ ذمته، ولا يجوز للمستأجر أن يحتج بما عجّله من أجرة في مواجهة المالك الجديد إذا أثبت الأخير أن المستأجر كان يعلم بانتقال الملكية وقت الدفع أو كان من المفروض حتماً أن يعلم.

حالات أخرى لإنهاء الإيجار بسبب ظروف المستأجر

إلى جانب الوفاة، أجاز القانون المدني إنهاء الإيجار في حالات أخرى تتعلق بظروف أحد الطرفين:

• انتقال عمل المستأجر: نصت المادة 613 على أنه: «إذا اقتضى عمل المستأجر أن يغير محل إقامته، جاز له أن يطلب إنهاء إيجار مسكنه».
• الظروف غير المتوقعة: أجازت المادة 610 للقاضي، إذا حدثت لأحد الطرفين ظروف غير متوقعة تجعل استمرار الإيجار مرهقاً له، أن ينهي الإيجار بناء على طلبه بعد الموازنة بين مصالح الطرفين، مع تعويض الطرف الآخر تعويضاً عادلاً.

وللتفصيل في حالات إنهاء المستأجر للعقد عموماً راجع مقال حقوق المستأجر في الكويت.

نصائح عملية وأخطاء شائعة

• لا تتوقف عن دفع الأجرة بعد وفاة المالك: فالتأخر بحجة عدم معرفة الورثة قد يُستغل سبباً للإخلاء، والإيداع هو الطريق الآمن.
• ورثة المستأجر لا يتركون العين دون تسليم موثق: فترك الشقة دون إخطار وتسليم رسمي قد يُبقي الأجرة مستحقة، ويثير نزاعاً حول حالة العين ومحتوياتها. وراجع في ذلك مقال تسليم العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار.
• المستأجر يوثق عقده ويحتفظ بإثبات تاريخه: فهذا ما يحميه عند بيع العقار.
• المشتري يسأل عن المستأجرين قبل الشراء: فعلمه بوجود الإيجار يجعله ملزماً به.

إذا كنت مستأجراً أو مالكاً أو وارثاً وتواجه أحد هذه المواقف، فمن المفيد مراجعة العقد ومستنداته مع محامٍ قبل اتخاذ أي خطوة. يمكنك حجز استشارة مع المكتب.

الأسئلة الشائعة

توفي صاحب العمارة، هل يحق لورثته إخلائي؟

لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر، ويحل الورثة محله بالشروط نفسها، فلا يجوز لهم الإخلاء إلا لسبب من الأسباب التي يقررها القانون.

توفي والدي المستأجر، هل نلتزم بدفع الإيجار حتى نهاية العقد؟

العقد لا ينتهي بالوفاة تلقائياً، لكن القانون أجاز لورثة المستأجر طلب إنهاء العقد. ويُستحسن توجيه الطلب كتابة إلى المؤجر وتسليم العين بمحضر.

المالك باع العمارة، لمن أدفع الإيجار؟

يلتزم المستأجر بسداد الأجرة إلى المالك الجديد من وقت علمه بانتقال الملكية، وما دفعه للمالك القديم قبل علمه بالبيع يبرئ ذمته.

هل يستطيع المالك الجديد إنهاء عقدي لأنه اشترى العقار؟

إذا كان المشتري يعلم بالإيجار، أو كان للعقد تاريخ ثابت سابق على البيع، فالإيجار نافذ في حقه ويحل محل المؤجر في حقوقه والتزاماته.

المعلومات الواردة في هذا المقال عامة لأغراض التوعية القانونية، ولا تغني عن استشارة قانونية متخصصة تراعي تفاصيل كل حالة. للتواصل مع مكتب المحامي مشاري عبيد العنزي يمكنك حجز موعد أو الاتصال على +965 2220 4490.