تنتشر في الكويت العمارات السكنية والتجارية التي تضم وحدات متعددة — وتُثار مشاكل قانونية حول إدارة العقار المشترك وحقوق الملاك والمستأجرين. في هذا المقال يشرح المحامي مشاري عبيد العنزي أحكام ملكية الطوابق والشقق في القانون الكويتي.
ملكية الطوابق والشقق
- الأساس: كل مالك شقة يملك وحدته ملكية مفرزة — ويملك حصة شائعة في الأجزاء المشتركة.
- الأجزاء المشتركة: الأرض، الهيكل، المداخل، السلالم، المصاعد، الأسطح، مواقف السيارات المشتركة.
- النظام: نظام الملكية المشتركة (الاتحاد) يُحدد حقوق والتزامات كل مالك.
اتحاد الملاك
- التأسيس: يُنشأ اتحاد ملاك لكل عمارة فيها وحدات متعددة.
- الجمعية العمومية: جميع الملاك — تُقرر السياسات والميزانية والصيانة.
- مجلس الإدارة: يُنتخب من الملاك — يُدير شؤون العمارة.
- الاشتراكات: كل مالك يدفع حصته في مصاريف الصيانة والإدارة — حسب مساحة وحدته.
حقوق المالك
- الاستخدام: استخدام وحدته كما يشاء — بما لا يضر الآخرين.
- التصرف: بيع أو تأجير أو رهن وحدته — بحرية.
- المشاركة: المشاركة في قرارات الاتحاد — التصويت.
- الاطلاع: الاطلاع على حسابات الاتحاد وقراراته.
التزامات المالك
- الاشتراكات: دفع حصته في مصاريف الصيانة — بانتظام.
- عدم الإضرار: عدم إحداث تغييرات تضر بالهيكل أو المظهر — بدون موافقة الاتحاد.
- الالتزام بالنظام: الالتزام بنظام الاتحاد — ضوضاء، نظافة، استخدام.
- صيانة الوحدة: صيانة وحدته — التسربات من وحدته مسؤوليته.
المشاكل الشائعة
- عدم دفع الاشتراكات: مالك لا يدفع — الاتحاد يُطالبه قضائيًا.
- تعديلات بدون إذن: مالك يُغيّر واجهة أو يُوسع وحدته — مخالفة.
- تسربات مياه: تسرب من وحدة علوية يُضر بالسفلية — المالك المتسبب يدفع.
- استخدام مخالف: تحويل سكني لتجاري — مخالفة للنظام.
- نزاع على مواقف: مواقف السيارات المشتركة — مصدر خلاف دائم.
نصائح
- اقرأ نظام الاتحاد: قبل شراء شقة — اطّلع على النظام والاشتراكات.
- شارك في الاتحاد: حضور الجمعية العمومية — حقك وواجبك.
- ادفع اشتراكاتك: التأخير يُراكم ديونًا — والاتحاد يُقاضيك.
- وثّق الأضرار: تسرب أو ضرر — صوّره وأبلغ الاتحاد كتابيًا.
الأسئلة الشائعة
جاري فوقي عنده تسرب مياه خرّب سقفي — من يدفع؟
صاحب الوحدة المتسببة في التسرب مسؤول عن الإصلاح والتعويض. أبلغ اتحاد الملاك. إذا رفض — ارفع دعوى تعويض + إلزامه بالإصلاح.
اتحاد الملاك لا يصلح العمارة والاشتراكات عالية — ماذا أفعل؟
طالب بعقد جمعية عمومية — راجع الحسابات. إذا ثبت سوء إدارة — غيّروا مجلس الإدارة. إذا رفضوا — اطلب من المحكمة تعيين مدير.
جاري حوّل شقته لمكتب تجاري — هل يحق له؟
إذا كان نظام الاتحاد يمنع الاستخدام التجاري — لا يحق له. أبلغ الاتحاد + البلدية. مخالفة الاستخدام تُوجب الإزالة + تعويض للمتضررين.
إذا كنت في نزاع عقاري في عمارة، يمكنكم حجز موعد مع مكتب المحامي مشاري عبيد العنزي أو الاتصال على 22204490.
تنبيه: هذا المقال يقدم معلومات قانونية عامة ولا يُغني عن الاستشارة القانونية المتخصصة لكل حالة على حدة.
تحتاج استشارة قانونية؟
تواصل مع المحامي مشاري عبيد العنزي — خبرة أكثر من ١٠ سنوات في المحاكم الكويتية