صدر المرسوم بقانون رقم 89 لسنة 2025 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 118 لسنة 2023 بشأن تأسيس شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية وتنميتها اقتصاديًا، وهو ما يُعرف إعلاميًا بتشريع المطور العقاري. التعديل يستهدف إشراك القطاع الخاص في المشاريع العمرانية وتخفيف العبء عن الرعاية السكنية. في هذا المقال يشرح المحامي مشاري عبيد العنزي الإطار القانوني وما استجد فيه.
بيانات التعديل
- القانون الأصلي: القانون رقم 118 لسنة 2023 بشأن تأسيس شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية وتنميتها اقتصاديًا.
- اللائحة التنفيذية: صدرت بالقرار رقم 138 لسنة 2023 من وزارة الدولة لشؤون الإسكان.
- المرسوم المعدِّل: المرسوم بقانون رقم 89 لسنة 2025، ويتكون من خمس مواد.
- المواد المستبدلة: المواد 2 و4 و5 و10، والفقرتان الأولى والثانية من المادة 11، والبند 1 من المادة 29.
- بدء العمل به: من تاريخ النشر في الجريدة الرسمية.
جوهر التعديل — مرونة في شكل الشركة ورأس مالها
- المادة 2 بعد التعديل: إتاحة تنوع أشكال الشركات التي تنشئها المؤسسة العامة للرعاية السكنية ورأس مالها.
- المعيار: أن يتفق الشكل ورأس المال مع طبيعة المشروع وبناءً على دراسات الجدوى الخاصة بكل مشروع.
- ما كان يحدث سابقًا: قالب واحد للشركة لا يناسب اختلاف أحجام المشاريع ومخاطرها.
- الأثر: إمكان تفصيل الهيكل القانوني لكل مشروع على حدة بدل فرض نموذج موحد.
فكرة القانون 118 لسنة 2023
- الهدف: إشراك القطاع الخاص في إنشاء مدن ومناطق سكنية كاملة وتنميتها اقتصاديًا، لا مجرد بناء وحدات.
- التنمية الاقتصادية: ربط المشروع السكني بمكوّن تجاري وخدمي يجعله مجديًا اقتصاديًا لا عبئًا على الميزانية.
- دور المؤسسة العامة للرعاية السكنية: تأسيس شركات المشروع وفق القانون والإشراف على تنفيذه.
- الصلة بأزمة السكن: القوائم الطويلة للرعاية السكنية دفعت المشرّع للبحث عن أدوات تمويل وتنفيذ خارج الإطار الحكومي التقليدي.
ما يهم المواطن والمستثمر
- للمواطن: المشاريع المطوَّرة قد تختصر زمن الانتظار، لكن شروط التخصيص والتمويل تبقى محكومة بالقانون ولوائحه.
- للمستثمر: مرونة الشكل القانوني ورأس المال تسهّل هيكلة المشاركة وتوزيع المخاطر.
- للمقاول: عقود التنفيذ في هذه المشاريع طويلة الأجل وتتطلب صياغة دقيقة لبنود التأخير والتغيير والتسوية.
- للمشتري النهائي: قبل التعاقد يجب التحقق من الترخيص وسند الأرض ومرحلة المشروع وما يقابل الدفعات من إنجاز فعلي.
مخاطر قانونية يجب الانتباه لها
- البيع قبل الإنجاز: الشراء على المخطط يتطلب ضمانات تعاقدية واضحة لربط الدفعات بنسب الإنجاز.
- التأخير: النص على شرط جزائي وآلية تعويض عن التأخير من أهم بنود العقد.
- تغيير المواصفات: يجب تحديد حدود حق المطور في التعديل وأثره على الثمن وحق المشتري في الفسخ.
- التسجيل: نقل الملكية وتسجيلها هو ما يحمي المشتري، والعقد الابتدائي وحده لا يكفي.
- الضمان العشري: مسؤولية المقاول والمهندس عن سلامة البناء تبقى قائمة وفق القواعد العامة.
الأسئلة الشائعة
هل يعني هذا القانون أنني أستطيع شراء بيت من مطور خاص مباشرة؟
القانون ينظم تأسيس شركات لإنشاء مدن ومناطق سكنية وتنميتها اقتصاديًا بمشاركة القطاع الخاص، وشروط التخصيص والبيع تخضع للقانون ولائحته التنفيذية. قبل أي دفعة يجب التحقق من ترخيص المشروع وسند الأرض ومطابقة العقد لما يسمح به القانون.
وقّعت حجزًا في مشروع سكني ولم يبدأ التنفيذ — ما حقوقي؟
حقوقك مصدرها العقد أولًا ثم القواعد العامة في الالتزامات. إذا خلا العقد من ميعاد تسليم محدد وشرط جزائي فالمطالبة تصبح أصعب لكنها ليست مستحيلة. المحامي يفحص العقد ويوجّه إنذارًا رسميًا يحفظ الحق ويبدأ سريان التعويض.
ما الفرق بين هذا القانون وقانون تملك غير الكويتيين؟
هذا القانون يتعلق بتأسيس شركات المشاريع السكنية وتنميتها اقتصاديًا، بينما ينظم المرسوم 74 لسنة 1979 وتعديله بالمرسوم 7 لسنة 2025 من يحق له تملك العقار في الكويت. الأول يتعلق بالتطوير والثاني بأهلية التملك، وقد يتقاطعان في مشروع واحد.
هل يشمل القانون تحويل أرضي الخاصة إلى مشروع سكني؟
الإطار مرتبط بشركات تنشئها المؤسسة العامة للرعاية السكنية وفق القانون ولائحته، وليس مسارًا عامًا لتطوير أي أرض خاصة. تطوير الأرض الخاصة يخضع لاشتراطات البلدية والتنظيم العمراني وتراخيص البناء المعتادة.
إذا كنت طرفًا في مشروع تطوير عقاري أو تدرس التعاقد مع مطور، يمكنكم حجز موعد مع مكتب المحامي مشاري عبيد العنزي أو الاتصال على 22204490.
تنبيه: هذا المقال يقدم معلومات قانونية عامة ولا يُغني عن الاستشارة القانونية المتخصصة.
تحتاج استشارة قانونية؟
تواصل مع المحامي مشاري عبيد العنزي — خبرة أكثر من ١٠ سنوات في المحاكم الكويتية