صدر المرسوم بقانون رقم 7 لسنة 2025 بتعديل بعض أحكام المرسوم بالقانون رقم 74 لسنة 1979 بتنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات، ونُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 10 فبراير 2025. التعديل استبدل الفقرة الثانية من المادة 4 والمادة 8، وفتح بابين مهمين: الميراث من الأم الكويتية، وتملك الكيانات العقارية والاستثمارية المرخصة. في هذا المقال يشرح المحامي مشاري عبيد العنزي ما تغيّر بالتفصيل.
الإطار قبل التعديل
- الأصل: المرسوم بالقانون رقم 74 لسنة 1979 يقيّد تملك غير الكويتيين للعقار في الكويت تقييدًا شديدًا.
- مواطنو الخليج: القانون رقم 1 لسنة 2004 عامل مواطني دول مجلس التعاون معاملة الكويتيين في تملك الأراضي والعقارات.
- الميراث: كان على غير الكويتي الذي تؤول إليه ملكية عقار بالميراث أن يتصرف فيه خلال مدة محددة وإلا بيع جبرًا، ما لم يصدر إذن خاص.
- المشكلة العملية: أبناء الكويتيات المتزوجات من غير كويتيين كانوا يواجهون البيع الجبري لعقار أمهم.
الميراث من الأم الكويتية — أبرز ما جاء به التعديل
- الاستثناء الجديد: إعفاء العربي الذي تؤول إليه ملكية العقار كاملة بالميراث من أمه الكويتية من الالتزام بالبيع.
- الشرط الجوهري: أن تؤول إليه الملكية كاملة بالميراث، فالملكية الجزئية أو المختلطة تحتاج فحصًا لحالتها.
- الأثر الاجتماعي: النص عالج وضعًا إنسانيًا متكررًا يخص أبناء الكويتيات، وهو من أكثر ما يراجعنا فيه أصحاب الشأن.
- ما يجب توثيقه: إعلام الوراثة وشهادة جنسية الأم ووثيقة الملكية وسند أيلولة العقار كاملًا للوارث.
الشركات والصناديق العقارية المرخصة
- من يجوز له التملك: الشركات التي بها شركاء غير كويتيين والمدرجة في أسواق مرخصة في الكويت، والصناديق العقارية، والمحافظ الاستثمارية المرخصة.
- الشرط: أن يكون التعامل في العقار من ضمن أغراضها.
- قيد التوزيع: الحصص العقارية العينية تُوزَّع على الكويتيين فقط، أما غير الكويتيين فتُوزَّع لهم القيمة النقدية.
- دلالة القيد: المشرّع فتح باب الاستثمار العقاري لغير الكويتي عبر أدوات مالية، مع إبقاء الملكية العينية للعقار في يد كويتية.
جهات الاستثمار المرخصة
- النطاق: الجهات المرخصة وفق القانون رقم 116 لسنة 2013 بشأن تشجيع الاستثمار المباشر.
- الغرض المسموح: تملك العقار لاحتياجات التشغيل أو لسكن الموظفين.
- الغرض الممنوع: المضاربة العقارية مستثناة صراحة من هذا الترخيص.
- التفاصيل: أحيل تنظيمها إلى مرسوم لاحق يحدد الضوابط.
ما بقي على حاله
- الأصل العام: القيد على تملك غير الكويتي للعقار في الكويت لم يُلغَ، وما جاء هو استثناءات محددة النطاق.
- مواطنو الخليج: وضعهم بموجب القانون 1 لسنة 2004 لم يتغير بهذا التعديل.
- الإذن الخاص: مسار الحصول على إذن بالتملك في الحالات الخاصة باقٍ وفق شروطه.
- خلاصة: التعديل توسعة مدروسة لا تحرير كامل، وقراءة النص حرفيًا ضرورية قبل أي التزام تعاقدي.
مقارنة سريعة للأوضاع
| الحالة | الوضع بعد التعديل |
|---|---|
| كويتي | تملك كامل دون قيد الجنسية |
| خليجي | معاملة الكويتي وفق القانون 1/2004 |
| عربي وارث عقارًا كاملًا من أمه الكويتية | إعفاء من الالتزام بالبيع |
| شركة مدرجة بها شركاء غير كويتيين | تملك مسموح إن كان العقار من أغراضها |
| جهة استثمار مرخصة 116/2013 | تملك لاحتياجات التشغيل وسكن الموظفين لا للمضاربة |
الأسئلة الشائعة
أمي كويتية وتوفيت وتركت بيتًا — أنا غير كويتي — هل أُجبر على بيعه؟
التعديل أعفى العربي الذي تؤول إليه ملكية العقار كاملة بالميراث من أمه الكويتية من الالتزام بالبيع. الشرط أن تكون الملكية قد آلت إليه كاملة، فإذا شاركك ورثة آخرون فالوضع يحتاج فحصًا دقيقًا لسند الأيلولة. المحامي يراجع إعلام الوراثة ووثيقة الملكية ويحدد انطباق الاستثناء على حالتك.
أنا مقيم وأريد شراء شقة للسكن — هل صار ذلك ممكنًا؟
التعديل لم يفتح التملك المباشر للأفراد غير الكويتيين لغرض السكن، وإنما وسّع نطاق الكيانات المرخصة والحالة الإرثية المذكورة. الأصل العام في القيد ما زال قائمًا، ومن يعرض عليك ترتيبًا للالتفاف على القيد يعرّضك لبطلان التصرف ولمساءلة قد تصل إلى شبهة التستر.
شركتي بها شريك أجنبي وتريد شراء مقر — هل يجوز؟
الجواب يتوقف على وصف الشركة وأغراضها وإدراجها. الشركات المدرجة في أسواق مرخصة والتي يدخل التعامل العقاري ضمن أغراضها لها وضع، والجهات المرخصة وفق قانون تشجيع الاستثمار لها وضع آخر يقتصر على احتياجات التشغيل وسكن الموظفين. تكييف الشركة هو ما يحدد الجواب.
ما معنى توزيع الحصص العينية للكويتيين والقيمة النقدية لغيرهم؟
معناه أن غير الكويتي يستفيد من العائد الاستثماري للعقار دون أن تنتقل إليه ملكية عينية فيه. عند التصفية أو التوزيع يحصل الكويتي على حصة عقارية، بينما يحصل غير الكويتي على ما يقابلها نقدًا. هذا القيد جوهري عند صياغة نظام الصندوق أو اتفاقية المحفظة.
إذا كنت تخطط لتملك عقار أو ورثت عقارًا وتحتاج تحديد وضعك القانوني، يمكنكم حجز موعد مع مكتب المحامي مشاري عبيد العنزي أو الاتصال على 22204490.
تنبيه: هذا المقال يقدم معلومات قانونية عامة ولا يُغني عن الاستشارة القانونية المتخصصة.
تحتاج استشارة قانونية؟
تواصل مع المحامي مشاري عبيد العنزي — خبرة أكثر من ١٠ سنوات في المحاكم الكويتية